Resumen del libroComprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir, por David Greene

Resumen de una páginaResumen de una página del libro «Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir»

Desde magnates como Donald Trump hasta los inversores inmobiliarios de HGTV, son innumerables las personas que han invertido en el sector inmobiliario para acumular patrimonio. Algunos se centran en el sector inmobiliario comercial, otros restauran y venden viviendas en mal estado, y otros compran viviendas unifamiliares y multifamiliares para alquilarlas a inquilinos.

En «Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir», David M. Greene se centra en esta última categoría. Explica en qué se diferencia el método «comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir» (BRRRR) de la inversión inmobiliaria tradicional, y sostiene que el enfoque BRRRR es la forma más eficaz de generar riqueza y alcanzar la libertad financiera mediante la creación de una amplia cartera de inmuebles de inversión destinados al alquiler.

(Nota breve: Aunque algunos expertos cuestionan que el método BRRRR sea el mejor para comprar inmuebles de inversión, muchos coinciden en que los inmuebles de alquiler son inversiones ideales de bajo riesgo: puedes utilizar el dinero de otras personas para comprar...

Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir. Resumen: El método BRRRR frente al método tradicional

El modelo BRRRR se basa en dos elementos:

1. Comprar una vivienda a un precio lo más inferior posible al valor de mercado y pagar el precio total (no solo una entrada)
2. Refinanciar la vivienda después de haberla reformado y alquilado (Nota de Shortform: el término «refinanciar» puede llevar a confusión, ya que no se trata de sustituir una hipoteca existente, puesto que pagaste el precio íntegro por la compra de la vivienda. Sin embargo, probablemente se refiera a una refinanciación con liquidación de efectivo, que te permite utilizar el valor neto de tu vivienda para obtener un préstamo que puedes destinar a lo que quieras; en este caso, a «repetir» el proceso y comprar tu próxima propiedad de inversión).

En conjunto, estos pasos representan la principal diferencia entre el método BRRRR y el enfoque tradicional de la inversión inmobiliaria: los inversores que siguen el método BRRRR financian la propiedad en una fase posterior a la de los inversores tradicionales. Este gráfico ilustra la diferencia en la secuencia de pasos de cada enfoque.

Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir. Resumen . Paso preliminar n.º 1: Empieza a formar tu equipo ideal

Cuando empiezas a invertir, Greene afirma que debes formar un equipo de personas con las que trabajarás en una propiedad tras otra. Él lo denomina tu «Core Four»; nosotros lo llamaremos tu «Dream Team». Greene explica que los miembros de tu «Dream Team» no son empleados, sino proveedores y colaboradores especializados en trabajar con inversores inmobiliarios, lo que requiere conocimientos y estrategias diferentes a los que tienen los propietarios de viviendas para uso propio.

(Nota resumida: Greene ofrece dos consejos principales sobre cómo encontrar a los miembros de tu «equipo de ensueño»: en primer lugar, forjate una reputación como alguien con quien la gente quiera trabajar, siendo justo, de fiar y servicial. En segundo lugar, consigue recomendaciones a través de tu red de contactos. Pero, ¿cómo se construye una red de contactos? Asiste a eventos de networking profesional, quedadas, conferencias del sector y jornadas de puertas abiertas; organiza cursos sobre inversión, fiestas y eventos benéficos; y esfuérzate por conocer constantemente a gente nueva, tanto en persona como en línea.)

Tu «equipo ideal» cuenta con cuatro funciones, aunque Greene recomienda que haya dos personas en cada una de ellas para poder sustituir a alguien en caso de que...

Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir. Resumen . Paso preliminar 2: Obtener una preaprobación para un préstamo

Aunque vayas a pagar el precio completo de la propiedad, Greene advierte de que debes conseguir una carta de preaprobación de préstamo antes de iniciar la secuencia BRRRR, ya que el método depende de tu capacidad para refinanciar en el paso 4. Si te deniegan la preaprobación, sugiere colaborar con un socio empresarial que pueda obtenerla, o probar otra forma de inversión inmobiliaria, como la compraventa rápida de viviendas.

(Nota breve: Cabe señalar que una entidad crediticia puede denegar tu hipoteca incluso después de la preaprobación si tu puntuación crediticia, tus ingresos o tus activos disminuyen, si tu nivel de endeudamiento aumenta o si cambian los requisitos del préstamo.)

Cuando obtengas la preaprobación, infórmate de los datos clave que influirán en tus decisiones a lo largo del resto del proceso:

• La cantidad que se te ha preaprobado para pedir prestada determina cuánto puedes gastar en la compra y la reforma de la vivienda. (Nota breve: Entre los factores que influyen en el importe de tu préstamo se incluyen...

Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir. Resumen: BRRRR . Paso 1: Comprar

Cuando estés listo para iniciar el proceso BRRRR, Greene afirma que el éxito en el paso 1 marca la pauta para el éxito de todo el proyecto: debes comprar a un precio considerablemente inferior al valor de mercado para poder recuperar la mayor parte o la totalidad de tu inversión durante la refinanciación. La cantidad de dinero que puedes ahorrar o ganar durante los demás pasos es más limitada o se ve directamente afectada por el paso 1.

(Nota breve: Algunos detractores del método BRRRR afirman que resulta demasiado difícil encontrar inmuebles cuyo precio esté lo suficientemente por debajo del valor de mercado como para que las cuentas salgan. Otros sostienen que los precios inmobiliarios tan bajos solo existen en determinados mercados, como el Medio Oeste y el Sureste, lo que obligaría a algunos inversores a comprar y gestionar sus propiedades desde fuera del estado. Aunque Greene aboga por la inversión a distancia —incluso ha escrito un libro al respecto—, otros inversores experimentados la desaconsejan.)

Greene recomienda encarecidamente...

Comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir. Resumen: BRRRR . Paso 2: Rehabilitación

Una vez que hayas encontrado y comprado una buena oportunidad, Greene afirma que llevar a cabo una reforma rentable y que aumente el valor de la propiedad es el segundo aspecto más importante para obtener beneficios con el método BRRRR. Esto implica trabajar con el contratista adecuado y realizar mejoras inteligentes en la propiedad.

(Nota breve: Muchos inversores inmobiliarios consideran que este es el paso más arriesgado del método BRRRR, sobre todo para los inversores novatos, ya que los problemas inesperados con la propiedad, una mala gestión del proyecto y decisiones erróneas en la reforma pueden suponer un sobrecoste de decenas de miles de dólares en el presupuesto. Como alternativa, la compra de propiedades que ya están reformadas y alquiladas permite a los inversores más cautelosos evitar dos de los mayores riesgos potenciales del método BRRRR.)

Cómo encontrar al contratista adecuado

Como ya hemos mencionado, cada miembro de tu «Dream Team» debería tener experiencia trabajando con inversores. Greene describe a un contratista que sabe tratar con los inversores como aquel que sabe encontrar soluciones rentables a los problemas (como reparar en lugar de sustituir un suelo desgastado). (Nota de Shortform: [A la hora de evaluar...

Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir. Resumen: BRRRR . Paso 3: Alquilar

Tan pronto como tu inmueble esté rehabilitado, Greene señala que es el momento de empezar a alquilarlo y generar flujo de caja. (Nota de Shortform: Encontrar inquilinos rápidamente también es fundamental, ya que muchas entidades crediticias exigen que tengas inquilinos antes de concederte una refinanciación. Retrasar este paso no solo pospone tu flujo de caja, sino también tu capacidad para recuperar tu inversión.)

Dado que, en esta fase, no dispones de mucho margen de maniobra en cuanto a los precios de alquiler —que vienen determinados en gran medida por la vivienda que has comprado y por el éxito de la reforma—,tus prioridades en esta etapa son reducir al mínimo la vacante y gestionar tu propiedad de forma eficaz.

Reducir al mínimo la desocupación

Greene afirma que se puede reducir al mínimo la tasa de desocupación fijando estratégicamente los precios de los alquileres y la duración de los contratos de alquiler, y manteniendo a los inquilinos satisfechos.

Tal y como comentamos en el paso 1, deberías haber consultado a inversores locales, gestores inmobiliarios y calculadoras de alquiler en páginas web como Rentometer.com y Biggerpockets.com para estimar los precios de alquiler antes de comprar tu propiedad. Greene recomienda fijar inicialmente los precios de alquiler en el extremo inferior de tu estimación para atraer a inquilinos y cubrir las vacantes rápidamente. A continuación, sube los alquileres hasta el extremo superior de ese rango durante las renovaciones de los contratos de alquiler; en ese momento, la mayoría...

Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir. Resumen: BRRRR . Paso 4: Refinanciar

Tal y como se ha comentado en el paso preliminar 2, Greene hace hincapié en que debes disponer de una carta de preaprobación del préstamo antes de iniciar el proceso BRRRR. Esa preaprobación te sirve de referencia para la refinanciación, pero ciertas condiciones, como el tipo de interés del préstamo, pueden variar. (Nota de Shortform: Otro riesgo importante es que el mercado inmobiliario se desplome entre el momento de elaborar el presupuesto de tu proyecto —basado en tu preaprobación y en la estimación del valor de la propiedad tras la reforma— y el momento de tasarla para la refinanciación. Si el valor de las viviendas se hunde, perderás una gran parte de tu inversión. Aunque las caídas pueden ser impredecibles, vigila las tendencias del mercado e intenta anticiparte a los bajones.)

Tu entidad crediticia debería colaborar contigo para determinar qué tipo de producto de crédito es el más adecuado para tu proyecto. A modo de introducción, Greene describe varios tipos de préstamos.

Préstamo convencional: Muchas entidades crediticias ofrecen préstamos convencionales porque están parcialmente asegurados por el Gobierno, lo que los convierte en una opción habitual para los nuevos inversores. En el caso de los inmuebles de inversión, este préstamo suele exigir una entrada mínima del 20-25 %.

(Nota breve: Como ya se ha mencionado, si tu entrada es inferior al 20 %, normalmente tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que...

Resumen de «Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir» Paso 5: Repetir

Dado que se recupera la inversión durante la fase de refinanciación, el método BRRRR está diseñado específicamente para facilitar la repetición del proceso en comparación con otros métodos de inversión. Greene señala que la repetición aporta dos ventajas principales.

En primer lugar, la repetición aumenta el volumen de tu cartera de inmuebles en alquiler, lo que incrementa tu flujo de caja. Como hemos mencionado anteriormente, también puedes reducir tus costes proporcionales negociando descuentos con los miembros de tu «Dream Team» a cambio del volumen de negocio que les aportas.

(Nota breve: Al igual que con otras formas de inversión, los expertos recomiendan diversificar tu cartera inmobiliaria. Puedes hacerlo adquiriendo inmuebles en diferentes zonas, comprando distintos tipos de inmuebles (como viviendas unifamiliares y multifamiliares) y ampliando tu inversión a fondos de inversión inmobiliaria y fondos de inversión inmobiliarios.)

La segunda ventaja es que **la repetición te permite aprender de los errores y desarrollar sistemas que hacen que tu negocio sea más eficaz y eficiente...

Ejercicio breve: ¿Cómo aplicarías el método BRRRR?

Piensa en cómo utilizarías el proceso BRRRR.

Si estuvieras pensando en comprar una vivienda como inversión en este momento, ¿preferirías comprar una vivienda unifamiliar o un inmueble multifamiliar? ¿Por qué?