Resumen del libroBuy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, por David Greene

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Desde magnates como Donald Trump a revendedores de casas de HGTV, innumerables personas han invertido en el sector inmobiliario para enriquecerse. Algunos se centran en inmuebles comerciales, otros restauran y venden residencias en mal estado, y otros compran viviendas unifamiliares y plurifamiliares para alquilarlas a inquilinos.

En Buy, Rehab, Rent, Refinance, RepeatDavid M. Greene se centra en esta última categoría. Explica cómo el método de buy, rehab, rent, refinance, repeat (BRRRR) difiere de la inversión inmobiliaria tradicional, y sostiene que el enfoque BRRRR es la forma más eficaz de crear riqueza y obtener la libertad financiera mediante el desarrollo de una amplia cartera de propiedades de inversión de alquiler.

Shortform NotaShortform : Aunque algunos expertos discuten que el BRRRR sea el mejor método para comprar propiedades de inversión, muchos están de acuerdo en que las propiedades de alquiler son inversiones ideales de bajo riesgo: Puede utilizar el dinero de otras personas para comprar...

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat Resumen El método BRRRR frente al método tradicional

El modelo BRRRR se basa en dos elementos:

1. Comprar una propiedad tan por debajo del valor de mercado como sea posible y pagar el precio completo (no sólo un anticipo).
2. Refinanciar la propiedad después de haberla renovado y alquiladoShortform NotaShortform : El término "refinanciar" es engañoso porque no está sustituyendo una hipoteca existente, ya que pagó el precio total de compra de la vivienda. Sin embargo, es probable que se refiera a una refinanciación en efectivo, que le permite utilizar su capital para pedir prestado dinero en efectivo que puede utilizar para cualquier cosa; en este caso, para "repetir" el proceso y comprar su próxima propiedad de inversión).

Juntos, estos pasos representan la mayor diferencia entre el BRRRR y el enfoque tradicional de la inversión inmobiliaria: Los inversores BRRRR financian la propiedad en una fase posterior a la de los inversores tradicionales. Este gráfico ilustra la diferencia en la secuencia de pasos de cada enfoque.

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat Resumen Paso preliminar 1: Empezar a contratar al equipo de sus sueños

Cuando empiece a invertir, Greene dice que tiene que formar un equipo de personas con las que trabajará propiedad tras propiedad. Él lo llama su "Core Four"; nosotros lo llamaremos su Dream Team. Greene explica que los miembros de su Dream Team no son empleados, sino proveedores y colaboradores especializados en trabajar con inversores inmobiliarios, lo que requiere conocimientos y estrategias diferentes de los que tienen los propietarios de una vivienda principal.

Shortform NotaShortform : Greene ofrece dos consejos principales para encontrar a los miembros de tu Dream Team: En primer lugar, hazte una reputación de persona con la que la gente quiere trabajar, siendo justo, fiable y servicial. En segundo lugar, consigue recomendaciones a través de tu red de contactos. Pero, ¿cómo se crea una red? Asiste a eventos de redes profesionales, reuniones, conferencias del sector y jornadas de puertas abiertas; organiza clases de inversión, fiestas y actos benéficos; y esfuérzate por conocer gente nueva constantemente, tanto en persona como por Internet).

Tu Dream Team tiene cuatro funciones, aunque Greene aconseja que haya dos personas en cada función para...

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat Resumen Paso preliminar 2: Obtener la preaprobación de un préstamo

Aunque pague el precio íntegro de la propiedad, Greene advierte de que debe conseguir una carta de preaprobación del préstamo antes de empezar la secuencia BRRRR, ya que el método depende de su capacidad para refinanciar en el paso 4. Si se le deniega la preaprobación, sugiere que trabaje con un socio comercial que pueda conseguir la preaprobación o que pruebe otra forma de inversión inmobiliaria, como el cambio de casa.

Shortform Nota breve: Como advertencia, un prestamista puede denegarle la hipoteca después de la preaprobación si su puntuación crediticia, ingresos o activos disminuyen, si aumenta su nivel de endeudamiento o si cambian los requisitos del préstamo).

Cuando obtenga la preaprobación, descubra información clave que influirá en sus decisiones durante el resto del proceso:

• El importe del préstamo preaprobado determina cuánto puede gastar en la compra y renovación de la vivienda.Shortform Nota breve: los factores que influyen en el importe del préstamo son...

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat Resumen BRRRR Paso 1: Comprar

Cuando esté listo para iniciar el proceso de BRRRR, Greene afirma que su éxito en el Paso 1 marca la pauta para el éxito de todo el proyecto: Es necesario comprar por debajo del valor de mercado para poder recuperar la mayor parte o la totalidad de la inversión durante la refinanciación. La cantidad de dinero que puede ahorrar o ganar durante los demás pasos es más limitada o se ve directamente afectada por el Paso 1.

Shortform Nota breve: Algunos detractores del método BRRRR afirman que es demasiado difícil encontrar propiedades con un precio lo suficientemente inferior al valor de mercado como para que los cálculos funcionen. Otros argumentan que los precios inmobiliarios tan bajos sólo existen en determinados mercados, como el Medio Oeste y el Sureste, lo que obligaría a algunos inversores a comprar y gestionar sus propiedades desde fuera del estado. Aunque Greene aboga por la inversión a larga distancia -incluso escribió un libro sobre ello-, otrosinversores experimentados la desaconsejan).

Greene recomienda encarecidamente...

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat Resumen BRRRR Paso 2: Rehabilitar

Una vez que haya encontrado y comprado una buena oferta, Greene afirma que realizar una renovación rentable y que aumente el valor es el segundo aspecto más importante para obtener beneficios con el método BRRRR. Esto implica trabajar con el contratista adecuado y realizar mejoras inteligentes en la propiedad.

Shortform Nota breve: Muchos inversores inmobiliarios consideran que éste es el paso más arriesgado en el BRRRR, especialmente para los inversores novatos, ya que los problemas inesperados con la propiedad, la mala gestión del proyecto y las malas decisiones de renovación pueden añadir decenas de miles de dólares al presupuesto. Como alternativa, la compra de propiedades ya renovadas y alquiladas permite a los inversores precavidos eludir dos de los mayores peligros potenciales del BRRRR).

Encontrar al contratista adecuado

Como ya hemos dicho, todos los miembros de tu Dream Team deben tener experiencia trabajando con inversores. Greene describe a un contratista favorable a los inversores como alguien que sabe encontrar soluciones rentables a los problemas (como reparar en lugar de sustituir el suelo desgastado). (NotaShortform : [A la hora de...

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat Resumen BRRRR Paso 3: Alquilar

Tan pronto como su propiedad esté rehabilitada, Greene escribe que es el momento de empezar a alquilarla y crear flujo de caja.Shortform Nota breve: Encontrar inquilinos rápidamente también es fundamental porque muchos prestamistas exigen tener inquilinos antes de refinanciar. Retrasar este paso no sólo pospone el flujo de caja, sino también la capacidad de recuperar la inversión).

Dado que en esta fase no tiene mucho margen de maniobra en cuanto a los precios de alquiler -están determinados en gran medida por la propiedad que compró y el éxito de su rehabilitación-, susprioridades en esta fase son minimizar la desocupación y gestionar su propiedad con eficacia.

Minimizar las vacantes

Greene afirma que se puede minimizar la desocupación fijando estratégicamente los precios de los alquileres y los periodos de arrendamiento y manteniendo contentos a los inquilinos.

Como comentamos en el paso 1, antes de comprar el inmueble debería haber consultado a inversores locales, PM y calculadoras de alquiler en sitios web como Rentometer.com y Biggerpockets.com para estimar los precios de alquiler. Greene recomienda fijar inicialmente los precios de alquiler en el extremo inferior de la estimación para atraer inquilinos y cubrir rápidamente las vacantes. A continuación, aumente los alquileres hasta el extremo superior de ese rango durante las renovaciones de los contratos...

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat Resumen BRRRR Paso 4: Refinanciar

Como se indica en el Paso preliminar 2, Greene insiste en que debe tener una carta de preaprobación del préstamo antes de iniciar el proceso de BRRRR. Esa preaprobación le da una base para su refinanciación, pero ciertas condiciones, como el tipo de interés del préstamo, pueden cambiar.Shortform NotaShortform : Otro riesgo importante es que el mercado inmobiliario se desplome entre el momento de presupuestar el proyecto -basándose en la preaprobación y en la estimación del valor de la propiedad después de la reparación- y el momento de tasarla para la refinanciación. Si el valor de la vivienda se desploma, perderá una gran parte de su inversión. Aunque las caídas pueden ser impredecibles, vigile las tendencias del mercado e intente anticiparse a las caídas).

Su prestamista debe trabajar con usted para determinar qué tipo de préstamo es el mejor para su proyecto. A modo de introducción, Greene describe varios tipos de préstamos.

Préstamo convencional: Muchos prestamistas ofrecen préstamos convencionales porque están parcialmente asegurados por el gobierno, lo que los convierte en una opción habitual para los nuevos inversores. Para las propiedades de inversión, este préstamo suele requerir un pago inicial mínimo del 20-25%.

Shortform NotaShortform : Como ya se ha mencionado, si su pago inicial es inferior al 20%, normalmente tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que...

Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat Resumen Paso 5: Repetir

Debido a que usted recupera su inversión durante la etapa de refinanciación, BRRRR está diseñado de manera única para que sea más fácil repetir el proceso que otros métodos de inversión. Greene escribe que la repetición aporta dos beneficios principales.

En primer lugar, la repetición aumenta el volumen de su cartera de propiedades en alquiler, lo que incrementa su flujo de caja. Como hemos mencionado antes, también puedes reducir tus costes proporcionales negociando descuentos con los miembros de tu Dream Team a cambio del volumen de negocio que les aportas.

Shortform Nota breve: Al igual que con otras formas de inversión, los expertos recomiendan diversificar la cartera inmobiliaria. Puede hacerlo comprando propiedades en distintas zonas, adquiriendo distintos tipos de inmuebles (como viviendas unifamiliares y multifamiliares) y diversificándose en fondos de inversión inmobiliaria y fondos de inversión inmobiliaria).

La segunda ventaja es que **la repetición le permite aprender de los errores y desarrollar sistemas que hagan su negocio más eficaz y eficiente.....

Ejercicio Shortform : ¿Cómo BRRRR?

Piense en cómo utilizaría el proceso BRRRR.

Si quisiera comprar una propiedad para invertir ahora mismo, ¿preferiría comprar una vivienda unifamiliar o una multifamiliar? ¿Por qué?