Resumen en PDF:Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, por David Greene

Desde magnates como Donald Trump hasta los "flippers" de HGTV, innumerables personas han invertido en el sector inmobiliario para acumular riqueza y alcanzar la libertad financiera. En Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeatel inversor inmobiliario David M. Greene explica cómo utilizar el método de buy, rehab, rent, refinance, repeat (BRRRR) para desarrollar una cartera de propiedades de inversión en alquiler que produzcan ingresos pasivos constantes. Las claves de este método son encontrar una propiedad por debajo del valor de mercado, pagar el precio total de la compra y las mejoras de la casa por adelantado, y recuperar su inversión mediante la refinanciación después de la renovación.

En esta guía, describiremos los consejos de Greene para ejecutar cada paso del método BRRRR y compararemos sus estrategias con otros métodos. También proporcionaremos información adicional y el contexto clave para utilizar los consejos de Greene con eficacia.

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El inversor inmobiliario Chad Carson enumera cinco objetivos comunes y las mejores estrategias para alcanzarlos:

• Iníciate en la inversión inmobiliaria. Las mejores estrategias para que los principiantes empiecen a ganar dinero son BRRRR, live-in-flip (comprar una casa de segunda mano, vivir en ella mientras la renuevas y revenderla al menos dos años después para aprovechar las ventajas fiscales), house hacking (alquilar habitaciones o unidades adicionales de tu propiedad) y live-in-then-rent (comprar una casa, vivir en ella, dejarla y alquilarla).

• Emprende un negocio, en lugar de limitarte a invertir (como harías con las acciones). Las mejores estrategias para ello son cambiar de casa y convertirse en mayorista.

• Gane dinero sin comprar propiedades, lo que le permitirá adoptar un enfoque más pasivo. Las mejores estrategias para ello son convertirse en un prestamista de dinero duro o en un inversor en pagarés de descuento (alguien que compra la deuda de otra persona a un precio con descuento y gana la diferencia entre el descuento y el valor nominal).

• Crea riqueza. Las mejores estrategias para ello son la compra y retención de alquileres a corto plazo (comprar propiedades de alquiler y venderlas al cabo de uno a cinco años) y la compra y retención de alquileres a largo plazo (acumular propiedades de alquiler sin planes de venta).

• Obtener ingresos pasivos. Las mejores estrategias para ello son las sindicaciones (juntar tu dinero con el de otros para comprar propiedades o prestar a inversores) y los fondos de inversión inmobiliaria (como un fondo de inversión que te da una participación en propiedades comerciales rentables).

Identificar una buena oferta

Para identificar una buena oferta, Greene dice que hay que determinar el ARV (valor después de la reparación) de la propiedad, los costes de renovación y cuánto podrá cobrar de alquiler.

En primer lugar, calcule su ARV y los gastos de rehabilitación para calibrar si es posible recuperar su capital cuando refinancie. Como ya hemos dicho, Greene recomienda un 75% de LTV, es decir, un préstamo por valor del 75% del valor de la propiedad. Con este tipo de interés, si la suma de los gastos de compra y rehabilitación equivale al 75% del valor real, recuperará toda la inversión al refinanciar.

Shortform NotaShortform : Es posible conseguir una hipoteca con una LTV de hasta el 95%, aunque hay que tener en cuenta varias contrapartidas. En primer lugar, una LTV más alta conlleva tipos de interés más elevados, que afectan al flujo de caja. En segundo lugar, menos prestamistas están dispuestos a ofrecer LTV elevadas porque suponen un mayor riesgo para la entidad crediticia. En tercer lugar, las hipotecas por encima del 80% de la LTV suelen requerir un seguro hipotecario privado, que se suma a tus gastos inmobiliarios mensuales).

La estimación del valor real depende del tipo de propiedad que vaya a comprar:

• Los valores de las viviendas unifamiliares se basan en los precios de venta recientes de propiedades comparables de la zona. Para ello, Greene sugiere consultar a agentes inmobiliarios locales, tasadores y sitios web como Zillow y Realtor.com.Shortform Nota breve: Las comparaciones deben ser similares en estilo, tamaño, estado, antigüedad y número de dormitorios y baños).
• El valor de los inmuebles multifamiliares se basa en su rentabilidad potencial a través de los alquileres. Para determinar cuánto puede cobrar de alquiler, hable con profesionales locales (como inversores y administradores de fincas) y utilice las calculadoras de alquileres de sitios web como Rentometer.com y Biggerpockets.com.Shortform Nota breve: para calcular el valor de mercado, divide la tasa de capitalización entre los ingresos netos de explotación. El índice de capitalización es la media de los índices de capitalización de inmuebles similares de la zona, y es el precio de compra dividido por los ingresos netos de explotación. Para obtener el NOI, sume los alquileres futuros y otros ingresos y reste todos los gastos -incluidos impuestos, seguros, mantenimiento y gestión de la propiedad-).

Para calcular los costes de renovación de una propiedad, es probable que necesite que un contratista la visite y le facilite un presupuesto. En sus propias inversiones, Greene lleva a un contratista y a un inspector a la propiedad al mismo tiempo para asegurarse de que el contratista pueda tener en cuenta todos los problemas importantes que identifique el inspector.Shortform Nota breve: Los inspectores de viviendas pueden señalar problemas que un contratista podría pasar por alto. Los inspectores comprueban la estructura, los cimientos, el suelo, el tejado, el aislamiento, la fontanería, el sistema eléctrico y el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado. En el caso de algunas propiedades, es posible que también desee recurrir a especialistas para que inspeccionen si hay moho, daños por agua, amianto, termitas, radón y pintura o tuberías con plomo).

En segundo lugar, estime cuánto puede cobrar de alquiler para calcular si su propiedad tendrá un flujo de caja positivo, es decir, si sus ingresos por alquiler cubrirán con creces la hipoteca y los gastos. Como regla general, Greene dice que si puede alquilar la propiedad por al menos el 1% del precio de compra, probablemente tendrá un flujo de caja positivo.Shortform NotaShortform : Los expertos en inversiones inmobiliarias advierten de que las viviendas unifamiliares son propiedades de alquiler más arriesgadas porque todos los ingresos por alquiler dependen de un solo inquilino o familia, por lo que no se tiene flujo de caja en esa propiedad durante los periodos de desocupación. Si no parece que los ingresos por alquiler vayan a producir un flujo de caja positivo, aún puede obtener beneficios rehabilitando la propiedad y vendiéndola como un "flip").

Garantizar un buen trato

Una vez que haya encontrado una buena oferta, puede que tenga que competir con otros postores para conseguirla, y Greene dice que una oferta totalmente en efectivo hace que su oferta sea más competitiva. Las ofertas en efectivo son atractivas para los vendedores porque reducen las contingencias, que permiten a los compradores retirarse del trato sin perder dinero dentro de un periodo de tiempo (el periodo de contingencia). Menos contingencias significan más probabilidades de que la operación se cierre sin problemas y con rapidez.

Hay tres contingencias principales en toda venta de una propiedad:

1. La contingencia del préstamo permite al comprador retirarse si no se aprueba el préstamo. Una oferta en efectivo elimina la necesidad de que se apruebe el préstamo y, por tanto, esta contingencia.
2. La contingencia de tasación proporciona tiempo para obtener una tasación y permite al comprador retirarse si el valor de la propiedad es inferior a una cantidad determinada. Los bancos suelen exigir una tasación, pero si pagas en efectivo, tienes la opción de renunciar a esta contingencia.
3. La contingencia de inspección da tiempo para inspeccionar la vivienda y permite al comprador retirarse o renegociar si la propiedad presenta problemas importantes. Independientemente de que pague en efectivo, puede renunciar a esta contingencia si ya prevé una reforma importante porque la casa está muy deteriorada.

Shortform Nota breve: A cada contingencia se le asigna un periodo de contingencia específico, durante el cual la vivienda está bajo contrato. Por ejemplo, una contingencia de préstamo puede durar de 30 a 60 días, mientras que una contingencia de inspección puede ser de sólo 10 días. Si no se aprueba la financiación del comprador o éste no puede programar una inspección de la vivienda dentro del plazo dado, tiene que decidir si solicita una prórroga -lo que pospone la fecha de cierre- o sigue adelante con la venta de todos modos).

Greene añade que las ofertas en efectivo también abren más oportunidades de inversión, ya que algunas propiedades muy deterioradas no cumplen los requisitos para obtener financiación.

Aunque Greene subraya la importancia de las ofertas totalmente en efectivo, no tiene por qué ser su dinero en efectivo. Entre las fuentes alternativas de financiación se incluyen:

• Financiación del propietario: cuandousted da un pago inicial y el propietario actúa como prestamista para financiar el resto del precio de venta.
• Dinero privado: cuandolo pide prestado a un particular.
• Dinero contante y sonante: cuandopide prestado a un prestamista de dinero contante y sonante, generalmente un particular que aprueba a los prestatarios en función de sus garantías y no de su puntuación crediticia (suelen ser préstamos a corto plazo con tipos de interés y comisiones elevados).
• Un socio comercial

Shortform Nota breve: Las ofertas en efectivo se hicieron más comunes a medida que la pandemia subía la temperatura de la competencia en el mercado inmobiliario: Representaron el 20% de las ventas de viviendas en 2019, y en 2021 esa cifra saltó al 33%. Muchas de estas ofertas procedían de compradores que buscaban reducir el tamaño de su vivienda, que disponían de mucho efectivo tras vender casas más grandes en el mercado caliente. Ante la escasa oferta de viviendas y la competencia de ofertas por decenas o cientos de miles de dólares por encima del precio de venta, los compradores con ofertas en efectivo tenían casi cuatro veces más probabilidades de ganar las guerras de ofertas a finales de 2020 y principios de 2021).

BRRRR Paso 2: Rehabilitación

Una vez que haya encontrado y comprado una buena oferta, Greene afirma que realizar una renovación rentable y que aumente el valor es el segundo aspecto más importante para obtener beneficios con el método BRRRR. Esto implica trabajar con el contratista adecuado y realizar mejoras inteligentes en la propiedad.

Shortform Nota breve: Muchos inversores inmobiliarios consideran que éste es el paso más arriesgado en el BRRRR, especialmente para los inversores novatos, ya que los problemas inesperados con la propiedad, la mala gestión del proyecto y las malas decisiones de renovación pueden añadir decenas de miles de dólares al presupuesto. Como alternativa, la compra de propiedades ya renovadas y alquiladas permite a los inversores precavidos eludir dos de los mayores peligros potenciales del BRRRR).

Encontrar al contratista adecuado

Como ya hemos dicho, todos los miembros de tu Dream Team deben tener experiencia trabajando con inversores. Greene describe a un contratista favorable a los inversores como alguien que sabe encontrar soluciones rentables a los problemas (como reparar en lugar de sustituir el suelo desgastado).Shortform Nota breve: Cuando investigue a los contratistas, pregunte dónde tienen la licencia, cuántos años de experiencia tienen, qué tipos de reparaciones pueden y no pueden hacer, qué forma de pago y calendario exigen, y cómo pueden garantizar que cumplirán los plazos requeridos).

Si aún no tienes un contratista en tu Dream Team, Greene sugiere algunas estrategias para encontrarlo:

• Pídale a su administrador de fincas (AP) que busque cinco contratistas nuevos para cada proyecto y que le pague 50 $ por oferta. De este modo, podrá conocer y comparar a varios contratistas y encontrar rápidamente al que más le convenga.Shortform Nota breve: Para facilitar la comparación de ofertas, pida a cada contratista que distinga los costes de materiales de los de mano de obra en sus ofertas. Esto también le permitirá verificar el coste de los materiales).
• Relaciónese con otros inversores inmobiliarios y averigüe con qué contratistas trabajan. Sin embargo, puede que sean reacios a compartir esta información por miedo a que tu trabajo aleje a los contratistas de sus proyectos.

Shortform NotaShortform : Al trabajar con un contratista, el primer proyecto será el más arriesgado:es cuando descubrirá el estilo de trabajo y gestión del contratista y averiguará si puede ofrecer la calidad de trabajo y los plazos que prometió. Si el contratista encuentra un problema que antes había pasado por alto, como una fontanería obsoleta, la reparación podría hacer descarrilar su presupuesto. Además, si el contratista consigue otros trabajos y prioriza esos proyectos sobre el suyo, es probable que se pase del plazo, lo que retrasa sus ingresos por alquiler y refinanciación y también aumenta el riesgo de que la gente se dé cuenta y entre en su propiedad vacía).

Reparaciones y mejoras estratégicas

Al planificar la rehabilitación, Greene señala que hay que ser estratégico a la hora de abordar las reparaciones y mejoras: Aumente al máximo el valor de la propiedad -paramaximizar tanto la tasación cuando refinancie como los alquileres que puede cobrar a los inquilinos-, perotenga en cuenta que hay un punto de rendimiento decreciente. Si convierte su casa de segunda mano en una vivienda de cinco dormitorios diseñada a medida, el valor de tasación y de alquiler de la propiedad seguirá teniendo un techo en función del vecindario y de otros factores externos. Consulte a su agente inmobiliario para informarse sobre las condiciones y servicios de los comparadores y asegurarse de dar prioridad a las mejoras que hagan que su propiedad sea competitiva.

Para lograr este equilibrio, Greene ofrece consejos para diversos aspectos de la rehabilitación.

• Añada sólo los metros cuadrados necesarios para equiparar su propiedad a las viviendas comparables de la zona. Cuando haga ampliaciones, intente aprovechar los componentes estructurales existentes; por ejemplo, construya sobre los cimientos de hormigón de un patio exterior.
• Añada dormitorios si la casa tiene menos de tres, pero no supere los cuatro; a partir de ese momento, el valor de la vivienda disminuirá. Si puedes, convierte los espacios existentes en dormitorios en lugar de añadir más.
• Añade un cuarto de baño si la casa sólo tiene uno.
• Dé prioridad a las cocinas y los cuartos de baño, ya que ambos influyen considerablemente en las tasaciones y los precios de alquiler. Mejore estos espacios con pintura fresca y nuevos herrajes para los armarios. Derrocha en materiales de gama alta en pequeñas cantidades, como los azulejos del suelo del baño y los salpicaderos de la cocina.

No olvide los permisos

Las reformas importantes, incluidas lasampliaciones y ciertas mejoras de fontanería y electricidad, requieren permisos municipales de construcción. A la hora de planificar el presupuesto y los plazos de rehabilitación, tenga en cuenta el tiempo y el dinero necesarios para obtener los permisos pertinentes. Los costes, requisitos y periodos de espera varían según el municipio, pero el proceso puede durar hasta seis semanas, con tasas adicionales para los permisos acelerados. En el proceso de obtención de permisos, debe elaborar los planos del proyecto, presentarlos para su aprobación junto con la solicitud de permiso y programar inspecciones en las distintas fases del proyecto para asegurarse de que las obras se ajustan al plan aprobado y cumplen los códigos de construcción y seguridad.

A pesar de las molestias y los gastos, los permisos son fundamentales para aumentar el valor de su propiedad: Cualquier mejora de la vivienda para la que se requieran permisos de construcción pero no se obtengan quedará excluida de la tasación de la vivienda cuando la refinancie o venda. Esto puede desbaratar por completo la rentabilidad de una inversión BRRRR.

BRRRR Paso 3: Alquiler

Tan pronto como su propiedad esté rehabilitada, Greene escribe que es el momento de empezar a alquilarla y crear flujo de caja.Shortform Nota breve: Encontrar inquilinos rápidamente también es fundamental porque muchos prestamistas exigen tener inquilinos antes de refinanciar. Retrasar este paso no sólo pospone el flujo de caja, sino también la capacidad de recuperar la inversión).

Dado que en esta fase no tiene mucho margen de maniobra en cuanto a los precios de alquiler -están determinados en gran medida por la propiedad que compró y el éxito de su rehabilitación-, susprioridades en esta fase son minimizar la desocupación y gestionar su propiedad con eficacia.

Minimizar las vacantes

Greene afirma que se puede minimizar la desocupación fijando estratégicamente los precios de los alquileres y los periodos de arrendamiento y manteniendo contentos a los inquilinos.

Como comentamos en el paso 1, antes de comprar el inmueble debería haber consultado a inversores locales, PM y calculadoras de alquiler en sitios web como Rentometer.com y Biggerpockets.com para estimar los precios de alquiler. Greene recomienda fijar inicialmente los precios de alquiler en el extremo inferior de la estimación para atraer inquilinos y cubrir rápidamente las vacantes. A continuación, suba los alquileres hasta el extremo superior de esa horquilla durante las renovaciones de contrato; en ese momento, la mayoría de los inquilinos están dispuestos a pagar más para evitar mudarse.

Además, programe sus periodos de alquiler para que expiren durante la primavera o el verano, cuando la mayoría de los inquilinos buscan casa. Si sus inquilinos se mudan, tendrá más interés por parte de posibles inquilinos y reducirá el "tiempo de rotación", es decir, el tiempo que la vivienda permanece vacía entre un inquilino y otro.

Por último, no dé a sus inquilinos motivos para marcharse: Sea accesible, receptivo y rápido con las solicitudes de mantenimiento.Shortform NotaShortform : La garantía implícita de habitabilidad obliga a los propietarios de viviendas a mantenerlas en condiciones "habitables" durante todo el periodo de alquiler. Aunque la definición de habitabilidad varía según el estado y la jurisdicción, a grandes rasgos incluye electricidad, calefacción y agua caliente, agua potable, un baño y un aseo funcionales y un detector de humos).

Greene también sugiere recompensar a los inquilinos (los que pagan puntualmente, mantienen el jardín y conservan la propiedad en buen estado) descontándoles los aumentos de alquiler durante las renovaciones de contrato. Aunque usted pierda algo de dinero en alquileres, estos inquilinos le ahorran dinero en costes de mantenimiento e infracciones del código de la ciudad.

Investigue a sus inquilinos

Los inquilinos que más contribuirán a sus ingresos son los que causan un daño mínimo a la propiedad y se quedan durante muchos años (y aumentan el alquiler), lo que le ahorra la pérdida de ingresos durante las vacantes y el tiempo y dinero necesarios para anunciar y cubrir las vacantes. Aumente sus posibilidades de encontrar un buen inquilino seleccionando a los candidatos interesados.

• Pida referencias a antiguos caseros y empleadores. Pregunte a los caseros si el inquilino pagó a tiempo y mantuvo su propiedad en buenas condiciones. Pregunta a los empleadores si el inquilino es de fiar y verifica que sigue trabajando.

• Realice una comprobación de crédito para averiguar si el inquilino se ha declarado en quiebra o ha sufrido desahucios anteriores.

• Pide los recibos de sueldo actuales para asegurarte de que el inquilino gana lo suficiente para pagar el alquiler.

• Completar una comprobación de antecedentes de los registros locales, estatales y federales.

A la hora de seleccionar a los solicitantes, evite infringir la Ley de Vivienda Justa manteniendo unos requisitos de selección coherentes (lo ideal sería publicarlos junto con el anuncio del alquiler) y evitando hacer preguntas sobre la edad, sexo, raza, religión, discapacidad, lengua materna o situación familiar del inquilino.

Gestión de su propiedad

Cuando se trata de gestionar su propiedad -desderesponder a solicitudes de mantenimiento hasta gestionar renovaciones de alquileres y desahucios-puede hacerlo usted mismo o contratar a un administrador de propiedades (PM). Aunque Greene recomienda contar con un gestor inmobiliario en su Dream Team, no tiene por qué recurrir a él para gestionar su propiedad (puede seguir siendo un miembro valioso de su equipo, por ejemplo, ofreciéndole asesoramiento sobre los mejores barrios para comprar propiedades de inversión).

Enumera los pros y los contras de cada opción:

	Administrador de fincas	Autogestión
Pros	Experiencia y competencias Familiaridad con la zona	Sin coste Control de todos los aspectos de la gestión
Contras	Mayor coste Tiempo y esfuerzo para encontrar un MP compatible de alta calidad	Falta de competencias y experiencia Tiempo y esfuerzo constantes (que podrían emplearse mejor en buscar, comprar y rehabilitar nuevas propiedades).

Greene escribe que esta elección depende en parte de su personalidad: Algunos inversores pueden disfrutar más del trabajo o valorar más el control que otros. Sin embargo, a medida que aumentas tu cartera de propiedades de inversión, gestionarlas tú mismo se vuelve menos factible, y puede que llegues a un punto de inflexión en el que no tengas más remedio que contratar a un PM.

Sopesar los pros y los contras

Los pros y los contras mencionados pueden resumirse en tres diferencias fundamentales:

• Tiempo y esfuerzo

• Coste

• Competencias y experiencia (esto incluye los conocimientos)

Aunque cada inversor tiene una tolerancia diferente en cuanto al tiempo y el esfuerzo necesarios para encontrar un gestor inmobiliario o autogestionar una propiedad, examinemos las demás diferencias.

• Coste: Los costes de gestión inmobiliaria suponen una media del 8% al 12% del valor del alquiler, que es el alquiler potencial total que obtendrá la propiedad cuando esté totalmente ocupada. Dado que este precio no refleja los honorarios adicionales de PM, los gastos de la propiedad o las vacantes, puede suponer una gran parte de su flujo de caja.

• Conocimientos y experiencia: Si optas por la autogestión, especialmente como nuevo propietario, tendrás que ser consciente de tus responsabilidades legales. Familiarízate con las leyes locales sobre propietarios e inquilinos para asegurarte de que el inmueble cumple las normas de edificación y de que el mantenimiento exterior (incluidos el paisajismo y la retirada de nieve) se ajusta a la garantía de habitabilidad. Además, contrate a un abogado especializado en arrendamientos para que revise los contratos y le ayude con los desahucios y otros problemas de los inquilinos.

BRRRR Paso 4: Refinanciación

Como se indica en el Paso preliminar 2, Greene insiste en que debe tener una carta de preaprobación del préstamo antes de iniciar el proceso de BRRRR. Esa preaprobación le da una base para su refinanciación, pero ciertas condiciones, como el tipo de interés del préstamo, pueden cambiar.Shortform NotaShortform : Otro riesgo importante es que el mercado inmobiliario se desplome entre el momento de presupuestar el proyecto -basándose en la preaprobación y en la estimación del valor de la propiedad después de la reparación- y el momento de tasarla para la refinanciación. Si el valor de la vivienda se desploma, perderá una gran parte de su inversión. Aunque las caídas pueden ser impredecibles, vigile las tendencias del mercado e intente anticiparse a las caídas).

Su prestamista debe trabajar con usted para determinar qué tipo de préstamo es el mejor para su proyecto. A modo de introducción, Greene describe varios tipos de préstamos.

Préstamo convencional: Muchos prestamistas ofrecen préstamos convencionales porque están parcialmente asegurados por el gobierno, lo que los convierte en una opción habitual para los nuevos inversores. Para las propiedades de inversión, este préstamo suele requerir un pago inicial mínimo del 20-25%.

Shortform NotaShortform : Como ya se ha mencionado, si su pago inicial es inferior al 20%, normalmente tendrá que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que tenga un 20% de capital en su vivienda. El coste anual del PMI depende del importe del préstamo y de la puntuación crediticia, y oscila entre el 0,58% y el 1,86% del préstamo. Aunque se trata de un gasto añadido, puede hacer accesible la compra de una vivienda a compradores que, de otro modo, no podrían permitirse un pago inicial del 20%).

Préstamo Jumbo (o de alto saldo): Se trata de un préstamo que supera el límite de endeudamiento designado por el mercado inmobiliario regional. En consecuencia, suelen conllevar tipos de interés y comisiones de prestamista elevados. Sin embargo, estos préstamos son poco comunes para los inversores inmobiliarios que pretenden comprar propiedades de nivel bajo y medio.

Shortform Nota breve: Aunque Greene equipara los préstamos de alto saldo y los jumbo, los préstamos de alto saldo son préstamos conformes, mientras que los jumbo son no conformes. Un préstamo conforme cumple los criterios para que Fannie Mae y Freddie Mac respalden la hipoteca, lo que proporciona a los prestamistas una red de seguridad y conduce a tipos de interés más bajos. Como los préstamos no conformes no cumplen estos criterios, los prestamistas asumen más riesgo y tienen más flexibilidad para fijar las condiciones y los requisitos, lo que suele implicar tipos de interés más altos y pagos iniciales mínimos).

Línea de crédito sobre el capital inmobiliario (HELOC): Se trata de un préstamo contra el capital de una propiedad. Actúa como una línea de crédito y suele tener tipos de interés más bajos que las tarjetas de crédito.

Shortform Nota breve: Una de las ventajas de utilizar un HELOC es que se evitan los gastos de cierre necesarios para la mayoría de las refinanciaciones. Estos gastos de cierre suponen una media del 2 al 5% del importe del préstamo).

Préstamo de cartera: Se trata de un préstamo que el prestamista o el banco (a menudo una cooperativa de crédito o una asociación de ahorro y préstamo) mantiene en su cartera, en lugar de venderlo a un comprador secundario. Aunque estos préstamos tienen tipos de interés más altos que los préstamos sin cartera, son fundamentales para los inversores inmobiliarios de gran volumen porque un préstamo convencional no puede financiar más de 10 propiedades.

Shortform Nota breve: Los préstamos de cartera también pueden ser una buena opción para los compradores que tienen dificultades para que les aprueben préstamos convencionales, porque los préstamos de cartera no tienen que cumplir los criterios de los préstamos conformes y puede que no requieran PMI. Sin embargo, los préstamos de cartera son más difíciles de conseguir que los préstamos convencionales porque son menos los prestamistas que los ofrecen).

Además, Greene enumera dos préstamos que exigen vivir en la casa (al menos al principio). Si reúne los requisitos para estos préstamos, explica que puede seguir obteniendo flujo de caja mientras vive en la propiedad: Puede alquilar las habitaciones que le sobren en una vivienda unifamiliar o comprar un inmueble multifamiliar y alquilar las demás unidades. Estos préstamos son:

Préstamo de la Ley Federal de la Vivienda (FHA): Este préstamo permite un pago inicial más bajo y una puntuación de crédito más baja, pero requiere que pagues un seguro hipotecario a menos o hasta que refinancies más adelante.

Shortform Nota breve: A partir de 2022, los solicitantes de la FHA pueden optar a un pago inicial del 3,5% si tienen ingresos estables, prueba de empleo, una puntuación de crédito de 580 o superior y una relación deuda-ingresos inferior al 43%).

Préstamo de Asuntos de Veteranos (VA): Este préstamo no requiere pago inicial ni seguro hipotecario. Sin embargo, los préstamos VA solo están disponibles para militares en activo o exmilitares, y Greene dice que los agentes de ventas suelen evitarlos porque conllevan directrices más estrictas que dificultan el cierre de la venta.

Shortform NotaShortform : Entre otras ventajas, los préstamos VA suelen tener tipos de interés más bajos y menores costes de cierre que los préstamos convencionales. Por otro lado, los préstamos VA prohíben renunciar a determinadas contingencias y exigen a los compradores el pago de una comisión de financiación, que suele oscilar entre el 1,4 y el 3,6% del importe del préstamo).

Alquilar y refinanciar frente a invertir

Greene escribe que la refinanciación en BRRRR es comparable a la venta en una operación de cambio de casa (cuando los inversores compran casas en ruinas, las rehabilitan y luego las venden para obtener beneficios): En ambos casos, se trata de la fase en la que el inversor recupera su inversión en la propiedad.

Greene explica por qué prefiere los ingresos constantes de su cartera de propiedades en alquiler. En primer lugar, las ventas de viviendas están sujetas a elevados impuestos sobre las plusvalías, mientras que las refinanciaciones no lo están y el flujo de caja de los alquileres tributa a un tipo más bajo. Además, las refinanciaciones son más sencillas y en ellas sólo intervienen el inversor y el prestamista, mientras que en las ventas de viviendas también intervienen agentes inmobiliarios, corredores, empresas de títulos y plica y otros, todos los cuales cobran comisiones.

Shortform NotaShortform : Desde un punto de vista más amplio, la principal diferencia entre estos dos enfoques es que la creación de una cartera de alquileres genera ingresos pasivos constantes, mientras que la compraventa de viviendas requiere un trabajo más activo para comprar, renovar y vender propiedades de forma constante).

Paso 5: Repetir

Debido a que usted recupera su inversión durante la etapa de refinanciación, BRRRR está diseñado de manera única para que sea más fácil repetir el proceso que otros métodos de inversión. Greene escribe que la repetición aporta dos beneficios principales.

En primer lugar, la repetición aumenta el volumen de su cartera de propiedades en alquiler, lo que incrementa su flujo de caja. Como hemos mencionado antes, también puedes reducir tus costes proporcionales negociando descuentos con los miembros de tu Dream Team a cambio del volumen de negocio que les aportas.

Shortform Nota breve: Al igual que con otras formas de inversión, los expertos recomiendan diversificar la cartera inmobiliaria. Puede hacerlo comprando propiedades en distintas zonas, adquiriendo distintos tipos de inmuebles (como viviendas unifamiliares y multifamiliares) y diversificándose en fondos de inversión inmobiliaria y fondos de inversión inmobiliaria).

El segundo beneficio es que la repetición le permite aprender de los errores y desarrollar sistemas que hacen que su negocio sea más eficaz y eficiente. Los sistemas permiten que un mayor número de procesos empresariales funcionen en piloto automático, lo que te da capacidad para asumir más oportunidades de inversión que, de otro modo, te sobrecargarían.

Shortform Nota breve: En Tracción, Gino Wickman enumera tres pasos para sistematizar su empresa: 1) identifique los procesos clave de cada actividad importante de su empresa, 2) enumere los pasos más importantes de cada proceso y 3) deje claro que espera que todos los implicados sigan estos procesos).

Los sistemas requieren delegación

Greene subraya que la creación de sistemas requiere delegar o automatizar las tareas que no te gustan y las que no se ajustan a tus puntos fuertes. Cita el principio de Pareto, o regla del 80/20, y recomienda concentrar el tiempo y la energía en el 20% de las tareas que mejor se te dan y delegar el resto.

La primera clave de una delegación eficaz es una comunicación clara: Sea explícito sobre lo que quiere y espera para evitar malentendidos, que hacen perder tiempo y esfuerzo. Utiliza listas de control, hojas de cálculo, instrucciones escritas y otros medios para aclarar y normalizar los procesos.

La segunda clave es delegar constantemente en las mismas personas, lo que les permite beneficiarse de la repetición aprendiendo de sus errores y mejorando su eficacia. Si no tienes medios económicos para pagar a tus delegados, Greene sugiere encontrar personas que se beneficien de la experiencia, de la relación laboral contigo o de tus conocimientos del sector.

Shortform Nota breve: En Quién, no CómoDan Sullivan y Benjamin Hardy sostienen que los empresarios deben delegar tareas en los "expertos" de sus equipos porque no hacerlo perjudica a su negocio. En primer lugar, un experto completará una tarea más rápidamente porque tiene las habilidades y disfruta con la tarea. En segundo lugar, si haces algo que no te gusta en lugar de delegarlo, harás un trabajo peor y harás perder el tiempo a cualquiera que confíe en ti como experto. En tercer lugar, tomar decisiones y completar tareas cuestan energía, por lo que reducir tu carga mejora la calidad de cada decisión y tarea que manejas).