Resumen en PDF:Comprar, reformar, alquilar, refinanciar, repetir, por David Greene

Desde magnates como Donald Trump hasta los restauradores de viviendas de HGTV, son innumerables las personas que han invertido en el sector inmobiliario para acumular riqueza y alcanzar la libertad financiera. En «Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat», el inversor inmobiliario David M. Greene explica cómo utilizar el método «comprar, rehabilitar, alquilar, refinanciar, repetir» (BRRRR) para desarrollar una cartera de propiedades de alquiler de inversión que generen ingresos pasivos constantes. Las claves de este enfoque son encontrar una propiedad por debajo del valor de mercado, pagar por adelantado el precio total de la compra y las reformas, y recuperar la inversión mediante la refinanciación tras la renovación .

En esta guía, describiremos los consejos de Greene para llevar a cabo cada paso del método BRRRR y compararemos sus estrategias con las de otros métodos. También proporcionaremos información adicional y el contexto necesario para aplicar los consejos de Greene de forma eficaz.

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El inversor inmobiliario Chad Carson enumera cinco objetivos habituales y las mejores estrategias para alcanzarlos:

• Da tus primeros pasos en la inversión inmobiliaria. Las mejores estrategias para que los principiantes empiecen a ganar dinero son BRRRR, «live-in-flip» (comprar una vivienda para reformar, vivir en ella mientras se renueva y revenderla al menos dos años después para aprovechar las ventajas fiscales), «house hacking» (alquilar habitaciones o unidades adicionales de tu propiedad) y «live-in-then-rent» (comprar una vivienda, vivir en ella y, después, marcharse y alquilarla).

• Pon en marcha un negocio, en lugar de limitarte a realizar una inversión (como harías con las acciones). Las mejores estrategias para ello son la compraventa de viviendas y dedicarse al comercio al por mayor.

• Gana dinero sin comprar inmuebles, lo que te permite adoptar un enfoque más pasivo. Las mejores estrategias para ello son dedicarse a la concesión de préstamos privados o invertir en pagarés con descuento (es decir, comprar la deuda de otra persona a un precio reducido y obtener la diferencia entre el descuento y el valor nominal).

• Generar riqueza. Las mejores estrategias para ello son los alquileres a corto plazo con compra y retención (comprar inmuebles de alquiler y venderlos al cabo de uno a cinco años) y los alquileres a largo plazo con compra y retención (acumular inmuebles de alquiler sin intención de venderlos).

• Consigue ingresos pasivos. Las mejores estrategias para ello son las sindicaciones (unir tu dinero al de otras personas para comprar inmuebles o prestar a inversores) y los fondos de inversión inmobiliaria (similares a un fondo de inversión que te permite participar en propiedades comerciales rentables).

Cómo reconocer una buena oferta

Para identificar una buena oportunidad, Greene afirma que hay que calcular el valor de la propiedad tras la reforma (ARV), los costes de renovación y cuánto se podrá cobrar de alquiler.

En primer lugar, calcula el valor de mercado previsto (ARV) y los gastos de rehabilitación para evaluar si es posible recuperar tu capital al refinanciar. Como ya se ha comentado, Greene recomienda aspirar a un índice de préstamo sobre valor (LTV) del 75 %, es decir, un préstamo que represente el 75 % del valor de la propiedad. Con este porcentaje, si los costes combinados de compra y rehabilitación equivalen al 75 % de tu ARV, recuperarás la totalidad de tu inversión al refinanciar.

(Nota breve: Es posible obtener una hipoteca con una relación préstamo-valor (LTV) de hasta el 95 %, aunque hay varios aspectos que hay que tener en cuenta. En primer lugar, unas relaciones préstamo-valor más altas conllevan tipos de interés más elevados, lo que merma tu flujo de caja. En segundo lugar, son menos las entidades crediticias dispuestas a ofrecer relaciones préstamo-valor elevadas, ya que suponen un mayor riesgo para la entidad. En tercer lugar, las hipotecas con una relación préstamo-valor superior al 80 % suelen requerir un seguro hipotecario privado, lo que se suma a los gastos mensuales de la vivienda.)

La estimación del valor de mercado actual (ARV) depende del tipo de inmueble que vayas a comprar:

• El valor de las viviendas unifamiliares se basa en los precios de venta recientes de propiedades comparables de la zona. Para analizar estas propiedades comparables, Greene sugiere consultar a agentes inmobiliarios locales, tasadores y sitios web como Zillow y Realtor.com. (Nota de Shortform: Las propiedades comparables deben ser similares en cuanto a estilo, tamaño, estado, antigüedad y número de dormitorios y baños.)
• El valor de los inmuebles multifamiliares se basa en su rentabilidad potencial a través de los alquileres. Para determinar cuánto puedes cobrar por el alquiler, consulta con profesionales locales (como inversores y administradores de fincas) y utiliza calculadoras de alquiler en sitios web como Rentometer.com y Biggerpockets.com. (Nota de Shortform: para calcular el valor de mercado, divide la tasa de capitalización (cap rate) por los ingresos operativos netos (NOI). La tasa de capitalización es la media de las tasas de capitalización de propiedades similares en la zona, y se calcula dividiendo el precio de compra entre el NOI. Para obtener el NOI, suma el total de los alquileres futuros y otros ingresos y resta todos los gastos, incluidos impuestos, seguros, mantenimiento y administración de la propiedad.)

Para calcular los costes de renovación de una propiedad, es probable que necesites que un contratista la visite y te facilite un presupuesto. En sus propias inversiones, Greene lleva al mismo tiempo a un contratista y a un inspector a la propiedad para asegurarse de que el contratista pueda tener en cuenta todos los problemas importantes que identifique el inspector. (Nota de Shortform: los inspectores de viviendas pueden señalar problemas que un contratista podría pasar por alto. Los inspectores comprueban la estructura, los cimientos, los suelos, el tejado, el aislamiento, las tuberías, el sistema eléctrico y el sistema de climatización de la vivienda. En el caso de algunas propiedades, también puede ser conveniente contar con especialistas para inspeccionar la presencia de moho, daños por agua, amianto, termitas, radón y pintura o tuberías con plomo.)

En segundo lugar, calcula cuánto puedes cobrar de alquiler para determinar si tu propiedad generará un flujo de caja positivo, es decir, si los ingresos por alquiler cubrirán con creces la hipoteca y los gastos. Como regla general, Greene afirma que si puedes alquilar la propiedad por al menos el 1 % del precio de compra, probablemente tendrás un flujo de caja positivo. (Nota de Shortform: Los expertos en inversión inmobiliaria advierten de que las viviendas unifamiliares son propiedades de alquiler más arriesgadas, ya que todos tus ingresos por alquiler dependen de un solo inquilino o familia, por lo que no tendrás flujo de caja en esa propiedad durante los periodos de desocupación. Si no parece que los ingresos por alquiler vayan a generar un flujo de caja positivo, es posible que aún puedas obtener beneficios rehabilitando la propiedad y vendiéndola como inversión inmobiliaria.)

Conseguir una buena oferta

Una vez que hayas encontrado una buena oferta, es posible que tengas que competir con otros postores para conseguirla, y Greene afirma que una oferta totalmente en efectivo hace que tu puja sea más competitiva. Las ofertas en efectivo resultan atractivas para los vendedores porque reducen las contingencias, que permiten a los compradores retirarse de una operación sin perder dinero dentro de un plazo determinado (el periodo de contingencia). Un menor número de contingencias implica mayores posibilidades de que la operación se cierre sin problemas y con rapidez.

En toda venta inmobiliaria hay tres contingencias principales:

1. La cláusula de contingencia del préstamo permite al comprador desistir de la compra si no se le concede el préstamo. Una oferta en efectivo elimina la necesidad de obtener la aprobación del préstamo y, por lo tanto, esta cláusula de contingencia.
2. La cláusula de tasación da tiempo para obtener una tasación y permite al comprador desistir de la compra si el valor de la propiedad es inferior a una determinada cantidad. Los bancos suelen exigir una tasación, pero si pagas en efectivo, tienes la opción de renunciar a esta cláusula.
3. La cláusula de inspección da tiempo para realizar una inspección de la vivienda y permite al comprador rescindir el contrato o renegociar las condiciones si la propiedad presenta problemas importantes. Independientemente de si pagas en efectivo, puedes renunciar a esta cláusula si ya tienes previsto realizar una reforma importante debido a que la vivienda se encuentra en muy mal estado.

(Nota breve: A cada condición se le asigna un plazo específico, durante el cual la vivienda queda sujeta al contrato. Por ejemplo, una contingencia de préstamo puede durar entre 30 y 60 días, mientras que una contingencia de inspección puede ser de solo 10 días. Si no se aprueba la financiación del comprador o este no puede programar una inspección de la vivienda dentro del plazo establecido, deberá decidir si solicita una prórroga —lo que pospone la fecha de cierre— o si sigue adelante con la venta de todos modos.)

Greene añade que las ofertas en efectivo también te abren las puertas a más oportunidades de inversión, ya que algunas propiedades en muy mal estado no cumplen los requisitos para obtener financiación.

Aunque Greene destaca la importancia de las ofertas totalmente en efectivo, no tiene por qué ser tu propio dinero. Entre las fuentes alternativas de financiación se incluyen:

• Financiación por parte del propietario: cuando se abona una entrada y el propietario actúa como prestamista para financiar el resto del precio de venta.
• Dinero privado: cuando se pide un préstamo a un particular.
• El «hard money»—cuando se solicita un préstamo a un prestamista de este tipo— suele ser un particular que aprueba a los prestatarios basándose en sus garantías en lugar de en su historial crediticio (a menudo se trata de préstamos a corto plazo con tipos de interés y comisiones elevados).
• Un socio comercial

(Nota breve: Las ofertas en efectivo se hicieron más habituales a medida que la pandemia intensificaba la competencia en el mercado inmobiliario: representaban el 20 % de las ventas de viviendas en 2019, y en 2021 esa cifra se disparó hasta el 33 %. Muchas de estas ofertas procedían de compradores que buscaban una vivienda más pequeña y que disponían de mucho efectivo tras vender sus casas más grandes en un mercado al alza. Ante la escasa oferta de viviendas y las ofertas competitivas que superaban en decenas o cientos de miles de dólares el precio de venta, los compradores con ofertas en efectivo tenían casi cuatro veces más probabilidades de ganar las guerras de pujas a finales de 2020 y principios de 2021.)

BRRRR Paso 2: Rehabilitación

Una vez que hayas encontrado y comprado una buena oportunidad, Greene afirma que llevar a cabo una reforma rentable y que aumente el valor de la propiedad es el segundo aspecto más importante para obtener beneficios con el método BRRRR. Esto implica trabajar con el contratista adecuado y realizar mejoras inteligentes en la propiedad.

(Nota breve: Muchos inversores inmobiliarios consideran que este es el paso más arriesgado del método BRRRR, especialmente para los inversores novatos, ya que los problemas inesperados con la propiedad, una gestión deficiente del proyecto y malas decisiones en la renovación pueden suponer un sobrecoste de decenas de miles de dólares. Como alternativa, la compra de propiedades que ya están renovadas y alquiladas permite a los inversores más cautelosos evitar dos de los mayores riesgos potenciales del método BRRRR.)

Encontrar al contratista adecuado

Como ya hemos mencionado, cada miembro de tu «equipo de ensueño» debe tener experiencia trabajando con inversores. Greene describe a un contratista que sabe tratar con los inversores como aquel que sabe encontrar soluciones rentables a los problemas (como reparar en lugar de sustituir un suelo desgastado). (Nota de Shortform: A la hora de evaluar a los contratistas, pregúntales dónde tienen la licencia, cuántos años de experiencia tienen, qué tipos de reparaciones pueden y no pueden hacer, qué método y calendario de pago exigen, y cómo pueden garantizar que cumplirán los plazos requeridos.)

Si aún no cuentas con un contratista en tu «equipo de ensueño», Greene sugiere algunas estrategias para encontrarlo:

• Pídele a tu administrador de la propiedad (PM) que busque cinco nuevos contratistas para que presenten sus ofertas en cada proyecto, y págale 50 $ por cada oferta. Esto te permitirá conocer y comparar a varios contratistas para que puedas encontrar rápidamente al más adecuado para ti. (Nota de Shortform: para facilitar la comparación de las ofertas, pide a cada contratista que desglose en sus presupuestos los costes de materiales y mano de obra. Esto también te permitirá verificar el coste de los materiales.)
• Establece contactos con otros inversores inmobiliarios y averigua con qué contratistas trabajan. Sin embargo, es posible que se muestren reacios a compartir esta información por temor a que tu trabajo les quite a los contratistas de sus proyectos.

(Nota breve: Cuando trabajes con un contratista, tu primer proyecto será el que más riesgos conlleva: es entonces cuando descubrirás su estilo de trabajo y de gestión, y comprobarás si es capaz de cumplir con la calidad y los plazos prometidos. Si el contratista detecta un problema que se le había pasado por alto, como unas tuberías obsoletas, la reparación podría desbaratar tu presupuesto. Además, si el contratista consigue otros trabajos y da prioridad a esos proyectos frente al tuyo, es probable que se supere el plazo de entrega, lo que retrasará tus ingresos por alquiler y la refinanciación, y también aumentará el riesgo de que alguien se fije en tu propiedad vacía y entre a robar).

Realización de reparaciones y mejoras estratégicas

Al planificar la rehabilitación, Greene señala que debes adoptar un enfoque estratégico a la hora de abordar las reparaciones y mejoras: maximiza el valor de la propiedad—para optimizar tanto la tasación cuando refinancies como los alquileres que puedas cobrar a los inquilinos—,pero ten en cuenta que existe un punto de rendimiento decreciente. Si conviertes tu vivienda para reformar en una casa de cinco dormitorios diseñada a medida, seguirá habiendo un límite máximo para la tasación de la propiedad y los valores de alquiler en función del barrio y otros factores externos. Consulta a tu gestor inmobiliario para informarte sobre las condiciones y los servicios de las propiedades comparables, a fin de asegurarte de que das prioridad a las mejoras que hacen que tu propiedad sea competitiva.

Para lograr este equilibrio, Greene ofrece consejos sobre diversos aspectos de tu rehabilitación.

• Añade solo los metros cuadrados necesarios para que tu vivienda esté a la altura de las viviendas comparables de la zona. Cuando realices ampliaciones, intenta aprovechar los elementos estructurales existentes; por ejemplo, amplía la vivienda sobre los cimientos de hormigón de un patio exterior.
• Añade dormitorios si la vivienda tiene menos de tres, pero no superes los cuatro; a partir de ahí, el aumento del valor se reduce. Si puedes, aprovecha los espacios existentes para convertirlos en dormitorios en lugar de ampliar la vivienda.
• Añade un cuarto de baño si la vivienda solo tiene uno.
• Da prioridad a la cocina y al baño, ya que ambos influyen considerablemente en las tasaciones y en los precios de alquiler. Renueva estos espacios con una mano de pintura y nuevos herrajes para los armarios. No escatimes en materiales de alta gama, aunque sea en pequeñas cantidades, como los azulejos para el suelo del baño y los salpicaderos de la cocina.

No te olvides de los permisos

Las reformas importantes—incluidas las ampliaciones y determinadas mejoras en las instalaciones de fontanería y electricidad— requieren permisos de obra municipales. A la hora de planificar el presupuesto y el calendario de la reforma, hay que tener en cuenta el tiempo y el dinero necesarios para obtener los permisos pertinentes. Los costes, los requisitos y los plazos de espera varían según el municipio, pero el proceso puede durar hasta seis semanas, con tasas adicionales para los permisos urgentes. En el proceso de obtención de permisos, debe elaborar planos de su proyecto, presentarlos para su aprobación junto con la solicitud de permiso y programar inspecciones en diversas fases del proyecto para garantizar que la obra se ajusta al plano aprobado y cumple con los códigos de construcción y seguridad.

A pesar de las molestias y los gastos que suponen, las licencias son fundamentales para aumentar el valor de tu propiedad: cualquier reforma en la vivienda para la que se requieran licencias de obra y no se hayan obtenido quedará excluida de la tasación de la vivienda cuando refinancies o vendas la propiedad. Esto puede arruinar por completo la rentabilidad de una inversión BRRRR.

BRRRR Paso 3: Alquiler

Tan pronto como tu propiedad esté rehabilitada, Greene señala que es el momento de empezar a alquilarla y generar flujo de caja. (Nota de Shortform: Encontrar inquilinos rápidamente también es fundamental, ya que muchas entidades crediticias exigen que tengas inquilinos antes de concederte una refinanciación. Retrasar este paso no solo pospone tu flujo de caja, sino también tu capacidad para recuperar la inversión.)

Dado que, en esta fase, no tienes mucho margen de maniobra en cuanto a los precios de alquiler —que dependen en gran medida de la propiedad que hayas comprado y del éxito de la rehabilitación—,tus prioridades en esta etapa son reducir al mínimo la desocupación y gestionar tu propiedad de forma eficaz.

Reducir al mínimo la desocupación

Greene afirma que se puede reducir al mínimo la tasa de desocupación fijando estratégicamente los precios de alquiler y la duración de los contratos, y manteniendo a los inquilinos satisfechos.

Como comentamos en el paso 1, antes de comprar la propiedad deberías haber consultado a inversores locales, gestores inmobiliarios y calculadoras de alquiler en sitios web como Rentometer.com y Biggerpockets.com para estimar los precios de alquiler. Greene recomienda fijar inicialmente los precios de alquiler en el extremo inferior de tu estimación para atraer a los inquilinos y cubrir las vacantes rápidamente. A continuación, sube los alquileres hasta el extremo superior de ese rango durante las renovaciones de los contratos; en ese momento, la mayoría de los inquilinos están dispuestos a pagar más para evitar tener que mudarse.

Además, haz que los contratos de alquiler venzan en primavera o verano, cuando la mayoría de los inquilinos buscan vivienda. Si tus inquilinos se marchan, recibirás más solicitudes de posibles inquilinos y reducirás el «tiempo de rotación», es decir, el tiempo que la vivienda permanece desocupada entre un inquilino y otro.

Por último, no des a tus inquilinos motivos para marcharse: mantente accesible, sé receptivo y responde con rapidez a las solicitudes de mantenimiento. (Nota de Shortform: La garantía implícita de habitabilidad exige a los propietarios de viviendas que mantengan las propiedades en condiciones «habitables» durante todo el periodo de alquiler. Aunque la definición de habitabilidad varía según el estado y la jurisdicción, en términos generales incluye electricidad, calefacción y agua caliente, agua potable, un cuarto de baño y un inodoro en buen estado de funcionamiento, y un detector de humo.)

Greene también sugiere recompensar a los inquilinos (aquellos que pagan puntualmente, cuidan las zonas verdes y mantienen la propiedad en buen estado) aplicándoles un descuento en los aumentos de alquiler al renovar el contrato. Aunque se pierda algo de dinero por el alquiler no cobrado, estos inquilinos le ahorran dinero en gastos de mantenimiento y en multas por incumplir la normativa municipal.

Selecciona a tus inquilinos

Los inquilinos que más contribuirán a tus ingresos son aquellos que causan un mínimo de daños a la propiedad y permanecen en ella durante muchos años (y con aumentos de alquiler), lo que te ahorra la pérdida de ingresos durante los periodos de desocupación, así como el tiempo y el dinero necesarios para anunciar y cubrir las vacantes. Aumenta tus posibilidades de encontrar un buen inquilino seleccionando a los candidatos interesados.

• Solicita referencias a antiguos propietarios y empleadores. Pregunta a los propietarios si el inquilino pagaba puntualmente y mantenía la vivienda en buen estado. Pregunta a los empleadores si el inquilino es de confianza y comprueba que sigue trabajando allí.

• Comprueba su historial crediticio para averiguar si el inquilino se ha declarado en quiebra o ha sido objeto de desalojos anteriormente.

• Pide las últimas nóminas para asegurarte de que el inquilino gana lo suficiente para pagar el alquiler.

• Realizar una verificación de antecedentes en los registros locales, estatales y federales.

Al seleccionar a los solicitantes, evite infringir las leyes de vivienda justa manteniendo unos criterios de selección coherentes (lo ideal es publicarlos junto con el anuncio del alquiler) y evitando preguntas sobre la edad, el sexo, la raza, la religión, la discapacidad, la lengua materna o la situación familiar del inquilino.

Gestión de su propiedad

A la hora de gestionar tu propiedad—desde responder a las solicitudes de mantenimiento hasta gestionar las renovaciones de contratos de alquiler y los desahucios—, puedes hacerlo tú mismo o contratar a un administrador de fincas . Aunque Greene recomienda contar con un administrador de fincas en tu «Dream Team», no es obligatorio recurrir a él para gestionar tu propiedad (puede seguir siendo un miembro valioso de tu equipo, por ejemplo, ofreciéndote asesoramiento sobre los mejores barrios para comprar propiedades de inversión).

Enumera las ventajas y los inconvenientes de cada opción:

	Administrador de fincas	Autogestión
Ventajas	Experiencia y competencias Conocimiento de la zona	Sin coste alguno Control sobre todos los aspectos de la gestión
Contras	Mayor coste El tiempo y el esfuerzo necesarios para encontrar un gestor de proyectos compatible y de alta calidad	Falta de conocimientos y experiencia Tiempo y esfuerzo constantes (que se podrían dedicar mejor a buscar, comprar y rehabilitar nuevas propiedades)

Greene señala que esta decisión depende en parte de tu personalidad: es posible que algunos inversores disfruten más del trabajo o valoren más el control que otros. Sin embargo, a medida que vas ampliando tu cartera de inmuebles de inversión, gestionarlos tú mismo se vuelve cada vez menos viable, y es posible que llegues a un punto de inflexión en el que no te quede más remedio que contratar a un gestor inmobiliario.

Sopesa los pros y los contras

Las ventajas y desventajas mencionadas anteriormente pueden resumirse en tres diferencias clave:

• Tiempo y esfuerzo

• Coste

• Competencias y experiencia (esto incluye los conocimientos)

Aunque cada inversor tiene una tolerancia diferente respecto al tiempo y el esfuerzo que requiere encontrar un administrador inmobiliario o gestionar una propiedad por cuenta propia, analicemos las demás diferencias.

• Coste: Los gastos de gestión inmobiliaria suelen oscilar entre el 8 % y el 12 % del valor del alquiler, es decir, el alquiler total que la propiedad generaría si estuviera totalmente ocupada. Dado que esta cifra no tiene en cuenta los honorarios adicionales de gestión, los gastos de la propiedad ni los periodos de desocupación, puede suponer una importante merma en tu flujo de caja.

• Habilidades y experiencia: Si optas por la autogestión, sobre todo si eres un nuevo arrendador, deberás conocer tus responsabilidades legales y tus obligaciones. Familiarízate con la legislación local en materia de arrendamientos para asegurarte de que la propiedad cumple con la normativa urbanística y de que el mantenimiento exterior (incluidos el paisajismo y la retirada de nieve) se ajusta a la garantía de habitabilidad. Además, contrata a un abogado especializado en arrendamientos para que revise los contratos de alquiler y te ayude a gestionar los desahucios y otros asuntos relacionados con los inquilinos.

BRRRR Paso 4: Refinanciar

Tal y como se explica en el paso preliminar 2, Greene hace hincapié en que debes disponer de una carta de preaprobación del préstamo antes de iniciar el proceso BRRRR. Esa preaprobación te sirve de referencia para la refinanciación, pero algunas condiciones, como el tipo de interés del préstamo, pueden cambiar. (Nota de Shortform: Otro riesgo importante es que el mercado inmobiliario se desplome entre el momento de presupuestar el proyecto —basándose en la preaprobación y la estimación del valor de la propiedad tras la reforma— y el momento de tasarla para la refinanciación. Si el valor de las viviendas se hunde, perderás una gran parte de tu inversión. Aunque las caídas pueden ser impredecibles, vigila las tendencias del mercado e intenta anticipar los bajones.)

Tu entidad crediticia debería colaborar contigo para determinar qué tipo de préstamo es el más adecuado para tu proyecto. A modo de introducción, Greene describe varios tipos de préstamos.

Préstamo convencional: Muchas entidades crediticias ofrecen préstamos convencionales porque están parcialmente garantizados por el Estado, lo que los convierte en una opción habitual para los nuevos inversores. En el caso de las propiedades de inversión, este préstamo suele exigir una entrada mínima del 20-25 %.

(Nota breve: Como se ha mencionado anteriormente, si tu pago inicial es inferior al 20 %, normalmente tendrás que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que alcances un 20 % de capital en tu vivienda. El coste anual del PMI se basa en el importe de tu préstamo y en tu puntuación crediticia, y oscila de media entre el 0,58 % y el 1,86 % del préstamo. Aunque se trata de un gasto adicional, puede hacer que la compra de una vivienda sea accesible para compradores que, de otro modo, no podrían permitirse un pago inicial del 20 %.)

Préstamo «jumbo» (o de saldo elevado): se trata de un préstamo que supera el límite de financiación establecido para el mercado inmobiliario regional. Por ello, suelen tener tipos de interés y comisiones del prestamista elevados. Sin embargo, estos préstamos no son habituales entre los inversores inmobiliarios que buscan adquirir propiedades de gama baja y media.

(Nota breve: Aunque Greene equipara los préstamos de alto importe con los préstamos «jumbo», los primeros son préstamos conformes, mientras que los segundos son no conformes. Un préstamo conforme cumple los criterios para que Fannie Mae y Freddie Mac respalden la hipoteca, lo que proporciona a los prestamistas una red de seguridad y da lugar a tipos de interés más bajos. Dado que los préstamos no conformes no cumplen estos criterios, los prestamistas asumen un mayor riesgo y tienen más flexibilidad para establecer las condiciones y los requisitos, lo que suele traducirse en tipos de interés más altos y pagos iniciales mínimos).

Línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC): Se trata de un préstamo garantizado por el valor neto de su vivienda. Funciona como una línea de crédito y suele tener tipos de interés más bajos que las tarjetas de crédito.

(Nota breve: Una de las ventajas de recurrir a una línea de crédito hipotecario (HELOC) es que se evitan los gastos de formalización que suelen conllevar la mayoría de las refinanciaciones. Estos gastos suelen oscilar, de media, entre el 2 % y el 5 % del importe del préstamo.)

Préstamo de cartera: se trata de un préstamo que la entidad crediticia o el banco (a menudo una cooperativa de crédito o una sociedad de ahorro y préstamo) mantiene en su cartera, en lugar de venderlo a un comprador secundario. Aunque estos préstamos tienen tipos de interés más elevados que los préstamos que no forman parte de la cartera, son fundamentales para los inversores inmobiliarios de gran volumen, ya que un préstamo convencional no puede financiar más de 10 propiedades.

(Nota breve: Los préstamos de cartera también pueden ser una buena opción para los compradores que tienen dificultades para obtener la aprobación de préstamos convencionales, ya que estos préstamos no tienen que cumplir los criterios de los préstamos conformes y es posible que no requieran un seguro hipotecario privado (PMI). Sin embargo, los préstamos de cartera son más difíciles de conseguir que los préstamos convencionales, ya que son menos las entidades crediticias que los ofrecen.)

Además, Greene enumera dos préstamos que exigen que se resida en la vivienda (al menos al principio). Si cumples los requisitos para estos préstamos, explica que puedes seguir obteniendo ingresos mientras vives en la propiedad: puedes alquilar las habitaciones que te sobren en una vivienda unifamiliar o comprar un inmueble multifamiliar y alquilar las demás viviendas. Estos préstamos son:

Préstamo de la Ley Federal de Vivienda (FHA): este préstamo permite un pago inicial más bajo y una puntuación de crédito más baja, pero exige el pago de un seguro hipotecario, a menos que se refinancie más adelante.

(Nota breve: A partir de 2022, los solicitantes de un préstamo de la FHA pueden optar a una entrada del 3,5 % si cuentan con ingresos estables, una prueba de empleo, una puntuación crediticia de 580 o superior y una ratio deuda-ingresos inferior al 43 %.)

Préstamo del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA): Este préstamo no requiere pago inicial ni seguro hipotecario. Sin embargo, los préstamos VA solo están disponibles para militares en activo o retirados, y Greene afirma que los agentes inmobiliarios suelen evitarlos porque conllevan unas normas más estrictas que dificultan el cierre de la venta.

(Nota breve: Entre otras ventajas, los préstamos VA suelen tener tipos de interés y gastos de cierre más bajos que los préstamos convencionales. Por otro lado, los préstamos VA no permiten la exención de determinadas condiciones y exigen a los compradores el pago de una tasa de financiación, que suele oscilar entre el 1,4 % y el 3,6 % del importe del préstamo.)

Alquiler y refinanciación frente a la compraventa rápida

Greene señala que la refinanciación en el método BRRRR es comparable a la venta en una operación de compraventa de viviendas (cuando los inversores compran viviendas que necesitan reformas, las rehabilitan y luego las venden para obtener beneficios): en cualquiera de los dos casos, esta es la fase en la que el inversor recupera su inversión en la propiedad.

Aunque los especuladores inmobiliarios obtienen mayores ganancias puntuales con la venta de viviendas, Greene explica por qué prefiere los ingresos constantes que le reporta su cartera de propiedades en alquiler. En primer lugar, las ventas de viviendas están sujetas a elevados impuestos sobre las ganancias de capital, mientras que las refinanciaciones no están sujetas a impuestos y los ingresos por alquileres se gravan a un tipo impositivo más bajo. Además, las refinanciaciones son más sencillas y solo implican al inversor y a la entidad crediticia, mientras que la venta de viviendas también implica a agentes inmobiliarios, corredores, empresas de títulos de propiedad y de custodia, y otros, todos los cuales cobran comisiones.

(Nota breve: En términos generales, la principal diferencia entre estos dos enfoques es que crear una cartera de inmuebles en alquiler genera ingresos pasivos constantes, mientras que la compraventa de viviendas requiere un trabajo más activo para adquirir, reformar y vender propiedades de forma continuada.)

Paso 5: Repite

Dado que se recupera la inversión durante la fase de refinanciación, el método BRRRR está diseñado específicamente para facilitar la repetición del proceso en comparación con otros métodos de inversión. Greene señala que la repetición aporta dos ventajas principales.

En primer lugar, la repetición aumenta el volumen de tu cartera de propiedades en alquiler, lo que incrementa tu flujo de caja. Como hemos mencionado anteriormente, también puedes reducir tus costes proporcionales negociando descuentos con los miembros de tu «Dream Team» a cambio del volumen de negocio que les aportas.

(Nota breve: Al igual que con otras formas de inversión, los expertos recomiendan diversificar la cartera inmobiliaria. Esto se puede lograr comprando inmuebles en diferentes zonas, adquiriendo distintos tipos de propiedades (como viviendas unifamiliares y multifamiliares) y ampliando la inversión a fondos de inversión inmobiliaria y fondos de inversión inmobiliarios.)

La segunda ventaja es que la repetición te permite aprender de los errores y desarrollar sistemas que hacen que tu negocio sea más eficaz y eficiente. Los sistemas permiten que una mayor parte de tus procesos empresariales funcionen de forma automática, lo que te da la capacidad de aprovechar más oportunidades de inversión que, de otro modo, te sobrepasarían.

(Nota breve: En Traction, Gino Wickman enumera tres pasos para sistematizar tu negocio: 1) Identifica los procesos clave para cada actividad principal de tu negocio, 2) enumera los pasos más importantes de cada proceso, y 3) deja claro que esperas que todas las personas involucradas sigan estos procesos.)

Los sistemas requieren delegación

Greene destaca que crear sistemas implica delegar o automatizar las tareas que no te gustan y aquellas en las que no destacas. Cita el principio de Pareto, o la regla del 80/20, y recomienda centrar tu tiempo y energía en el 20 % de las tareas que mejor se te dan y delegar el resto.

La primera clave para delegar de forma eficaz es una comunicación clara: sé explícito sobre lo que quieres y esperas para evitar malentendidos, que suponen una pérdida de tiempo y esfuerzo. Utiliza listas de verificación, hojas de cálculo, instrucciones escritas y otros medios para aclarar y estandarizar los procesos.

La segunda clave es delegar siempre en las mismas personas, lo que les permite sacar provecho de la repetición, aprendiendo de sus errores y mejorando su eficiencia. Si no dispones de los medios económicos para remunerar a tus colaboradores, Greene sugiere buscar personas que se beneficien de la experiencia, de la relación laboral contigo o de tus conocimientos del sector.

(Nota breve: En Who Not How, Dan Sullivan y Benjamin Hardy sostienen que los emprendedores deben delegar tareas a los «expertos» de sus equipos porque no hacerlo perjudica a su negocio. En primer lugar, un experto completará una tarea más rápidamente porque tiene las habilidades necesarias y disfruta con ella. En segundo lugar, si haces algo que no te gusta en lugar de delegarlo, harás un trabajo peor, lo que podría suponer una pérdida de tiempo para cualquiera que confíe en ti como su experto. En tercer lugar, tomar decisiones y completar tareas requiere energía, por lo que reducir tu carga de trabajo mejora la calidad de cada decisión y tarea que gestionas.)