Você quer transformar seu futuro financeiro por meio do investimento imobiliário, mas não tem certeza de como gerenciar seus investimentos de forma eficaz? O investimento imobiliário oferece vários caminhos para a riqueza, desde o fluxo de caixa imediato até a valorização de longo prazo. Seja para comprar seu primeiro imóvel para aluguel ou para ampliar um portfólio existente, dominar os fundamentos da gestão de patrimônio imobiliário é essencial para o sucesso duradouro.
Compilamos ideias do livro The Book on Rental Property Investing, de Brandon Turner, bem como de The Millionaire Real Estate Investor (O Investidor Imobiliário Milionário) e The Millionaire Real Estate Agent (O agente imobiliário milionário) de Gary Keller. Continue lendo para conhecer os conceitos essenciais para iniciar ou ampliar sua jornada de investimento imobiliário com confiança.
Índice
- Como as propriedades de aluguel geram dinheiro
- Estratégias para gerenciar sua renda imobiliária
- 1. Adote a mentalidade correta para investir em imóveis
- 2. Use o modelo de patrimônio líquido para acompanhar seu crescimento financeiro
- 3. Aumente seu patrimônio líquido e melhore o fluxo de caixa
- 4. Priorizar a geração de renda
- 5. Descubra quais despesas geram resultados e quais não geram
- 6. Cumpra seu orçamento
- 7. Use o modelo de geração de leads para encontrar oportunidades lucrativas
- 8. Crie uma equipe de apoio e expanda sua rede
- Saiba mais sobre o Real Estate Wealth Management
Como as propriedades de aluguel geram dinheiro
Antes de Turner reconhecer que a maioria das pessoas compra imóveis de aluguel para ganhar dinheiro, ele especifica quatro maneiras de gerar renda:
1) Fluxo de caixa: Esse é o dinheiro que entra depois que você paga as despesas. Geralmente é o aluguel regular dos inquilinos. Turner argumenta que o fluxo de caixa é a fonte de renda mais importante - ele cria um retorno imediato sobre seu investimento e financia o crescimento futuro. Portanto, ele aconselha a seleção de propriedades que produzam fluxo de caixa imediatamente.
2) Benefícios fiscais: Turner observa que os governos veem os proprietários de imóveis de aluguel como economicamente benéficos porque eles fornecem moradia para pessoas que não podem pagar por um imóvel próprio. Portanto, eles geralmente concedem benefícios fiscais aos proprietários.
3) Valorização: O valor de uma propriedade aumenta com o tempo. Turner explica que os imóveis têm duas formas principais de valorização:
- Valorização natural: causada por fatores econômicos como inflação, oferta, demanda e escassez
- Valorização forçada: geralmente causada por obras de melhoria na propriedade, como o fornecimento de novas ferragens, um portão de garagem ou até mesmo recursos paisagísticos atraentes, como hera ou sebes)
4) "Pagamento do empréstimo": Turner explica que o recebimento regular do aluguel dos inquilinos paga a hipoteca, acelerando a posse total da propriedade. Normalmente, os credores aplicam um dispositivo chamado amortização ao pagamento do empréstimo: Inicialmente, a maior parte do pagamento é aplicada aos juros do empréstimo. Entretanto, com o passar do tempo, o peso de cada pagamento muda para o pagamento do principal (a quantidade inicial do empréstimo).
Estratégias para gerenciar sua renda imobiliária
The Millionaire Real Estate Agent argumenta que é crucial criar um banco de dados de clientes potenciais e listagens de propriedades que permitirão a expansão de seu negócio imobiliário, bem como implementar os processos que lhe permitirão manter seus altos padrões e replicar seu sucesso. Mas nada disso terá importância se você não conseguir administrar com prudência o dinheiro de sua empresa. Nesta seção, veremos mais estratégias que o ajudarão a construir e administrar seu patrimônio por meio do investimento imobiliário como iniciante.
1. Adote a mentalidade correta para investir em imóveis
Se você está se perguntando como criar riqueza no setor imobiliário, The Millionaire Real Estate Investor diz que o primeiro passo é adotar a mentalidade certa. Compreender as estratégias para gerar riqueza por meio de investimentos imobiliários é fundamental para quem quer deixar sua marca nesse campo lucrativo.
1) Superar obstáculos pessoais e concepções errôneas: Muitas pessoas acreditam que riquezas substanciais só podem ser obtidas por meio de empregos convencionais ou que investir é muito complicado e arriscado. Esses mitos, geralmente perpetuados por pessoas sem experiência bem-sucedida em investimentos, podem impedi-lo de dar os primeiros passos.
2) Cultivar grandes aspirações e motivação profunda: Os investidores imobiliários bem-sucedidos são movidos pela pergunta: "Qual é a extensão do que posso alcançar?" Essa mentalidade os leva a ir além das tarefas cotidianas e forma a base de sua estratégia de investimento.
3) Faça seu dinheiro trabalhar para você: Uma das mais importantes mudanças de mentalidade é parar de trabalhar pelo seu dinheiro e começar a fazer com que o dinheiro trabalhe para você. Isso significa fazer a transição de uma perspectiva de consumidor para uma perspectiva de investidor. Os investidores bem-sucedidos se concentram em usar seus ativos para aumentar sua prosperidade monetária em vez de deixar que seus gastos ditem suas decisões financeiras. À medida que seu portfólio cresce, o mesmo acontece com a renda passiva que ele gera, estabelecendo a base para a independência financeira por meio de uma renda que não exige seu envolvimento direto.
2. Use o modelo de patrimônio líquido para acompanhar seu crescimento financeiro
De acordo com o The Millionaire Real Estate Investor, o Modelo de Patrimônio Líquido foi projetado para impulsionar seu crescimento financeiro pessoal. Para estabelecer uma base sólida para o acúmulo de riqueza, você precisa entender sua trajetória financeira, elaborar uma estratégia personalizada e acompanhar toda a sua saúde financeira.
1) Aprenda a navegar pelas tendências financeiras: Cada decisão que você tomar ao longo de seu caminho para a prosperidade financeira aumentará ou enfraquecerá seu acúmulo de riqueza. Você deve gerenciar meticulosamente seus ativos para otimizar a expansão e aumentar seu valor financeiro total.
2) Criar e manter um plano financeiro pessoal: Os investidores ricos alocam uma parte significativa de sua renda disponível para um orçamento cuidadosamente estruturado, que orienta suas escolhas econômicas.
3) Mantenha um registro meticuloso de seu patrimônio líquido: Calcule regularmente seus ativos menos seus passivos. Essa visão geral o ajudará a monitorar seu progresso e a moldar suas decisões monetárias.
4) Concentre-se na aquisição de ativos que se valorizem com o tempo: Evite contrair dívidas que não ajudam a construir riqueza, como empréstimos pessoais. Em vez disso, concentre-se em ativos como imóveis, que se valorizam com o tempo e reforçam suas finanças por meio de uma renda de aluguel consistente e do crescimento da participação acionária.
3. Aumente seu patrimônio líquido e melhore o fluxo de caixa
A prosperidade financeira no investimento em imóveis depende muito do aumento do seu patrimônio líquido e da melhoria deliberada do fluxo de caixa. Essas são táticas essenciais para o acúmulo de riqueza, diz The Millionaire Real Estate Investor.
O patrimônio líquido em investimentos imobiliários geralmente cresce à medida que os valores das propriedades se valorizam e os saldos das hipotecas diminuem constantemente ao longo do tempo. Seu patrimônio líquido reflete seu valor líquido dentro dos ativos imobiliários, crescendo por meio da valorização do preço e à medida que os pagamentos mensais da hipoteca reduzem o valor pendente do empréstimo.
Para aumentar seus ganhos passivos com investimentos em propriedades, concentre-se em aumentar a receita de aluguel e controlar as despesas. Ao gerenciar habilmente seus investimentos, você pode fortalecer sua situação financeira aumentando o patrimônio da propriedade e diminuindo a dívida, aumentando assim a renda derivada de seus investimentos.
4. Priorizar a geração de renda
O The Millionaire Real Estate Agent incentiva os agentes a priorizar a geração de renda antes das despesas. A ideia por trás dessa abordagem é simples: Não gaste dinheiro que você ainda não ganhou. Por exemplo, em vez de investir pesadamente em campanhas de marketing caras ou em espaços de escritório sofisticados logo de início, Keller aconselha começar com pouco dinheiro e depois aumentar à medida que sua empresa gerar mais receita. Isso pode significar, inicialmente, confiar mais em métodos de geração de leads de baixo custo, como redes pessoais ou marketing de mídia social, até que sua empresa comece a fazer vendas consistentes. Ao garantir que as despesas sejam sempre cobertas por uma receita real e existente, você reduz o risco de cair em um buraco financeiro em que esteja constantemente tentando pagar as contas ou quitar empréstimos.
| A estratégia de queima de caixa sem precedentes da Uber Embora Keller recomende que você não gaste dinheiro até que o tenha registrado como receita, algumas grandes empresas adotaram uma abordagem diferente. Um artigo de 2018 observou que o aplicativo de carona compartilhada Uber se estabeleceu como a empresa de tecnologia mais valiosa do mundo apoiada por capital de risco, apesar de ter queimado extraordinários US$ 10,7 bilhões em nove anos. Isso representa uma abordagem de negócios incomum em que os gastos maciços precederam a lucratividade. Os analistas observam que a estratégia parece estar relacionada ao estabelecimento do domínio do mercado, que a empresa considera mais importante para seu sucesso de longo prazo do que a obtenção de lucros no curto prazo. O setor imobiliário tradicional ainda segue a abordagem conservadora de Keller - não gaste dinheiro até que você o tenha conquistado. No entanto, determinados segmentos do setor imobiliário podem se beneficiar da estratégia agressiva de market-share-first da Uber. Por exemplo, corretoras com tecnologia de ponta, como a Compass, empregaram estratégias semelhantes, levantando bilhões em capital de risco para adquirir os melhores agentes, desenvolver tecnologia proprietária e expandir-se rapidamente pelos mercados antes de obter lucratividade. E os iBuyers ("compradores instantâneos" que empregam algoritmos para vender propriedades rapidamente), como a Opendoor e a Zillow Offers, empregaram capital maciço para comprar propriedades em escala, priorizando a presença no mercado e a aquisição de dados em vez de retornos imediatos. |
5. Descubra quais despesas geram resultados e quais não geram
De acordo com o The Millionaire Real Estate Agent, uma maneira eficaz de gerenciar suas despesas comerciais é separá-las em duas categorias: as que geram um retorno positivo sobre o investimento (ROI) e as que não geram.
(Nota breve: Infelizmente, calcular se as despesas geram um retorno sobre o investimento não é tão fácil quanto parece. Na realidade, os cálculos de ROI geralmente são imprecisos devido a erros de estimativa. Um estudo sugere que mesmo pequenos erros na previsão de custos e receitas podem levar a erros substanciais no valor final do ROI. Sem estimativas precisas de ROI, você pode tomar decisões de investimento equivocadas. Para evitar essa armadilha, o autor do estudo recomenda sempre incluir uma avaliação da precisão do ROI com base no desempenho histórico juntamente com os próprios números do ROI).
Keller enfatiza que a ideia aqui não é cortar custos ou evitar despesas por completo. Em vez disso, trata-se de ser vigilante e garantir que cada dólar gasto em sua empresa contribua para seu crescimento e lucratividade. Por exemplo, você deve considerar despesas como contratação de novos funcionários, investimento em campanhas de marketing e compra de equipamentos como investimentos que devem gerar resultados. Se esses investimentos gerarem novos negócios significativos ou maior eficiência operacional, você poderá continuar gastando nessas áreas. Mas se eles não derem resultados, é sinal de que você está gastando dinheiro de forma ineficaz; você deve reavaliar ou interromper completamente essas despesas.
(Nota breve: um investimento de alto rendimento a ser considerado é a simplificação de processos, que pode envolver a automação de tarefas de rotina. Por exemplo, você pode usar um sistema alimentado por IA para acompanhar automaticamente os leads e agendar exibições de imóveis, reduzindo a carga de trabalho administrativo e aumentando as taxas de conversão. Isso permite que você economize tempo e libere recursos, permitindo que a equipe se concentre em tarefas que exigem inteligência e criatividade humanas. A simplificação de seus processos dessa forma costuma ser mais eficaz do que outras medidas comuns de corte de custos, como a redução dos orçamentos de treinamento e desenvolvimento de funcionários, que podem afetar negativamente os níveis de produtividade e, em última análise, se mostrar mais dispendiosa no longo prazo).
6. Cumpra seu orçamento
The Millionaire Real Estate Agent enfatiza a importância de manter o compromisso com seu plano financeiro, independentemente da evolução de seus negócios. Isso significa que , mesmo que seu despesas gerais despesas gerais aumentem de acordo com o crescimento do negócio, a proporção da receita que você aloca para cada despesa deve permanecer consistente. Por exemplo, se os custos de marketing constituírem 10% do seu orçamento quando você estiver ganhando US$ 1.000 por mês, eles ainda deverão ser 10% quando você estiver ganhando US$ 10.000 por mês. Essa abordagem o ajuda a manter a disciplina financeira e a evitar gastos excessivos em qualquer área - dando-lhe uma visão clara do destino de seu dinheiro e garantindo que todos os aspectos de sua empresa sejam adequadamente financiados.
| Evite a rigidez orçamentária Embora seja importante, como escreve Keller, manter a disciplina orçamentária, também é crucial evitar orçamentos excessivamente rígidos e estáticos. Um problema com orçamentos rígidos é que eles podem fazer com que você perca novas oportunidades de crescimento à medida que o mercado muda. Por exemplo, imagine uma corretora que se atenha a alocações orçamentárias anuais rigorosas para marketing, tecnologia e treinamento. Quando uma grande empresa de tecnologia anuncia um novo campus nas proximidades, criando demanda de compradores de fora do estado que entendem de tecnologia, o orçamento rígido da corretora impede o investimento oportuno em recursos digitais aprimorados e tecnologia de tour virtual. Ao aderir a limites de gastos predeterminados até o próximo ano fiscal, a corretora deixa de capturar o fluxo de compradores com foco on-line. Enquanto isso, uma empresa concorrente investe rapidamente nessas ferramentas digitais e garante 65% das transações com os novos funcionários da área de tecnologia. Outro problema é que esses orçamentos podem sufocar a inovação. Se não houver flexibilidade no orçamento para pesquisa e desenvolvimento ou para experimentar novas ideias, isso pode limitar a capacidade da empresa de inovar e permanecer competitiva. Os orçamentos rígidos também têm o potencial de criar conflitos internos nas organizações. Quando os fundos são alocados estritamente de acordo com o plano inicial, os departamentos podem acabar competindo por recursos em vez de colaborar para atingir metas compartilhadas. Por fim, os orçamentos estáticos podem desestimular a motivação e a produtividade dos funcionários, pois não dão espaço para recompensar o desempenho excepcional ou investir no desenvolvimento da equipe. |
7. Use o modelo de geração de leads para encontrar oportunidades lucrativas
O Investidor Imobiliário Milionário enfatiza que estabelecer um método confiável para identificar as perspectivas de investimento mais lucrativas é crucial para o sucesso no investimento imobiliário. É nesse ponto que o Modelo de Geração de Leads entra em ação.
1) Estabeleça diretrizes claras de aquisição: Isso inclui a compreensão das tendências do mercado, a identificação de um nicho e a manutenção firme da concentração nesse setor específico. Antes de finalizar qualquer decisão, avalie cuidadosamente uma série de opções.
2) Adote uma abordagem ativa para descobrir oportunidades: Não espere que as ofertas cheguem até você. Utilize estratégias que envolvam marketing direto e busca de propriedades em potencial. Estabeleça relacionamentos com especialistas do setor e entre em redes criadas especificamente para descobrir novas oportunidades.
3) Realize avaliações completas dos possíveis negócios: Certifique-se de considerar apenas oportunidades que estejam alinhadas com seus critérios e requisitos específicos de investimento. Essa estratégia concentrada garante que seus esforços não sejam desperdiçados em negócios que podem não evoluir para transações significativas.
8. Crie uma equipe de apoio e expanda sua rede
Para realmente ter sucesso no investimento imobiliário, The Millionaire Real Estate Investor argumenta que você precisa formar uma equipe de apoio e expandir sua rede. Isso envolve o recrutamento de especialistas competentes e o aproveitamento de relacionamentos para benefício mútuo.
1) Forme um grupo de especialistas excepcionais: Selecione diligentemente os membros da equipe, concentrando-se naqueles que demonstram comprometimento e habilidades excepcionais. Sua rede deve incluir profissionais que não sejam apenas inteligentes e tenham a atitude certa, mas que também possuam conhecimento especializado em suas áreas.
2) Mantenha o envolvimento por meio de interação consistente: Adote uma estratégia sistemática que envolva atualizações telefônicas regulares, compartilhamento de informações úteis e busca de aconselhamento por meio de reuniões pessoais.
3) Use sua rede para descobrir oportunidades de investimento promissoras: Trabalhar ao lado de especialistas que colocam seus interesses em primeiro plano garante que você se beneficie de uma consultoria excepcional, de um trabalho artesanal superior, de opções econômicas e de assistência rápida.
4) Cultive relacionamentos com pessoas confiáveis que possam fornecer indicações: Sua rede deve incluir pessoas envolvidas em negociações imobiliárias ou que possam encontrar oportunidades de investimento, como agentes, gerentes de propriedades e contatos pessoais.
5) Envolva vários segmentos de sua rede: Crie confiança e reconheça as indicações bem-sucedidas com recompensas, como bônus de indicação, para fortalecer esses relacionamentos. Isso garante um fluxo consistente de possíveis oportunidades.
Saiba mais sobre o Real Estate Wealth Management
Para entender melhor a gestão de patrimônio imobiliário e seu contexto mais amplo, consulte os guias da Shortform sobre os livros que mencionamos neste artigo:
